Стоимость недвижимости в Болгарии у моря в 2018 году

0

Приобретение жилья за границей в Болгарии имеет свои достоинства и недостатки. Плюсы — хороший климат, европейская инфраструктура. Минус — это всё же чужая страна. К тому же нужно иметь хороший уровень дохода, чтобы содержать жилье. В любом случае перед принятием решения необходимо уточнить стоимость недвижимости в Болгарии.

Коротко о главном

Ни для кого не секрет, что Болгария традиционно любима россиянами и как направление для отдыха и покупки курортной недвижимости. Теплая, красивая, с великолепными пляжами, вкусной едой, невысокими ценами и отличными возможностями для семейного проживания, эта гостеприимная страна на черноморском побережье совершенно заслужено получила признание иностранных покупателей недвижимости.

На болгарских курортах наибольшим спросом пользуются апартаменты в максимальной близости от пляжа, в которых наши соотечественники и их семьи с комфортом проводят отпуск. Что касается городских квартир, то их преимущественно покупают для постоянного проживания – в виду наличия развитой круглогодичной инфраструктуры, но таких покупателей на порядок меньше.

К безусловным плюсам вторичной недвижимости относится то, что она расположена в удобных, обжитых районах с качественной инфраструктурой, зачастую продается с хорошей мебелью и техникой. Там, где ввиду отсутствия новой застройки первичных объектов просто не найти.

Покупка «вторички» – это также возможность практически сразу же оценить качество строительства, что довольно сложно в случае с «первичкой».

Главной особенностью рынка курортного жилья Болгарии является то, что на нем существует переизбыток предложения. В период строительного бума, который наблюдался на черноморском побережье страны до наступления мирового финансового кризиса 2008 года, здесь было построено огромное число жилых объектов.

Однако, как отмечает сайт homesoverseas.ru, скорость застройки, фантастические сроки ввода жилья в эксплуатацию, к сожалению, не всегда лучшим образом сказывались на конечном качестве объектов. Те, кто в такой же спешке приобрел квартиры, теперь хотят их продать, пусть и с большими потерями денег. Как и в любой другой стране, некачественное жилье, равно как и качественное, встречается не только на курортах, но и в мегаполисах. Напротив, счастливые обладатели качественных апартаментов уже давно обосновались «на местах» и активно выкладывают в Facebook фотоотчеты о своей счастливой жизни в солнечной стране.

К тому же, если спрос на квартиры в крупных городах даже в «сложные» времена остается стабильным, то с курортными апартаментами дело обстоит иначе. Прежде всего, в Болгарии на продажу оказались выставленными тысячи апартаментов. Некоторым собственникам стало не по карману содержание зарубежного жилья в валюте, кто-то «опомнился» после совершения так называемой «эмоциональной» покупки, а кому-то просто срочно понадобились деньги. Плюс, курортное жилье – это прежде всего сезонность. Получить достойный круглогодичный доход от аренды, владея им, практически невозможно. Поэтому, если вложение средств в содержание объекта оказывается не очень логичным, то возникает необходимость продажи.

Главный совет, который подходит одинаково как владельцам, так и покупателям вторичного курортного жилья в Болгарии, – это обращение к услугам профессиональных агентств недвижимости, имеющим большой опыт работы на этом рынке. Это гарантирует верно выбранный надежный объект, юридическую «чистоту» сделки, а также экономию времени и средств.

Актуальные цены на 2018 год

Рынок вторичной курортной недвижимости Болгарии сегодня имеет статус «рынка покупателей». Это означает, что потенциальные собственники могут купить болгарскую «вторичку» по выгодной стоимости, хотя качественные, удачно расположенные объекты – как в городе, так и на курорте – всегда в цене. Рекомендуется торговаться и выбирать апартаменты по оптимальной рыночной стоимости, которую подскажет риэлтор, или которую можно «прикинуть» онлайн. При этом специалисты не советуют «дешевить»: во-первых, слишком низкая цена может говорить о проблемах с объектом, во-вторых, его качества будут уступать более дорогому жилью, в связи с чем его будет сложно перепродать.

Цена жилья в Болгарии

Если зайти на любой портал о зарубежной недвижимости, то именно Болгария будет представлена наибольшим числом объектов, которые продаются по приблизительно одинаковым ценам. Cтудию в жилом комплексе с бассейном можно приобрести за €16 000 и даже вдвое дешевле. Квартиру с двумя спальнями – за €25 000-30 000, просторные апартаменты в престижном комплексе – за €45 000. Элитное видовое жилье – это суммы от €50 000 и выше.

Цены на недвижимость в Болгарии

Эксперты отмечают, что квартира, приобретенная несколько лет назад за €50 000, сегодня «уходит» за €35 000. Это почти на треть ниже начальной стоимости, однако с учетом разницы курсов валют потери в рублях минимальны. Что касается продажи застройщику этого же комплекса, то он может предложить за такой объект весьма низкую цену: €18 000-20 000, но купит его сразу. Не стоит забывать и о агентской комиссии, которая оговаривается дополнительно в индивидуальном порядке.

Каковая актуальная стоимость недвижимости в Болгарии, показано на скриншоте (по информации сайта http://bolgarskiydom.com).

Стоимость квартир в Болгарии

Болгарская недвижимость от застройщика

Сегодня в Болгарии пользуются популярностью первичные варианты от Болгарских застройщиков, не смотря на более низкую стоимость вторичных объектов. Хотя цены первички и чуть выше, чем вторичные варианты, в покупке недвижимости от застройщика есть свои плюсы:

  • Рассрочка на стадии строительства: болгарские застройщики дают рассрочки с оплатой по этапам возведения здания, до окончания строительства и получения акта 16.
  • Изменение планировки квартиры: в процессе строительства возможно изменение планировки квартиры или объединения нескольких квартир в одну.
  • Выбор: у застройщика во время строительства здания есть выбор квартир, ведь он продает не одну квартиру а целое здание.
  • Рассрочка на готовые квартиры: с застройщиком зачастую можно договориться на рассрочку без удорожания вовсе или с небольшой доплатой.

Как выбрать объект

Гарантия успеха приобретения болгарской «вторички» – это прежде всего правильно выбранный объект. Ликвидность гарантирует ряд факторов. Это должна быть качественная квартира в комплексе от застройщика с хорошей репутацией, удобно расположенном, в том числе и по отношению к аэропорту и всей необходимой инфраструктуре. Комплекс должен быть полностью или почти полностью заселен, а его жители – довольны своим выбором. Квартира должна быть светлой, сухой, предпочтительно с видом на море. Оборудованной всем необходимым, отделанная качественными материалами. Немаловажным будет и наличие профессиональной управляющей компании, которая, во-первых, следит за поддержанием состояния здания и уборкой в нем, а, во-вторых, осуществляет полный комплекс услуг по сдаче недвижимости в аренду в отсутствие собственника. Такое жилье в случае необходимости будет легче продать.

Специалисты болгарского рынка недвижимости отмечают, что, к сожалению, без наличия соответствующей квалификации, выбрать идеальный объект самостоятельно очень сложно. Ведь необходимо разбираться во множестве нюансов: от возможности верно оценить качество строительства до знания тонкостей заключения договора и проверки документов на собственность. Такие вопросы, как надежность фундамента, стен и отделки, а также юридическая «чистота» объекта, поможет решить профессиональный риэлтор.

Для того чтобы убедиться в надежном качестве строительства стоит также познакомиться с жителями комплекса, послушать их отзывы, оценить все «за» и «против». Не стоит забывать, что сегодня, в век высоких технологий, информация фактически по каждому из крупных болгарских ЖК доступна онлайн, в том числе и на крупных туристических форумах. Нужный жилой комплекс можно с легкостью найти, полистав странички форума.

Разгар туристического сезона – это время знакомства с предложением рынка «вторички», налаживание связей с потенциальными соседями и сбор информации. Настоятельно рекомендуется не принимать поспешных решений – и для начала объездить все болгарское побережье вдоль и поперек, пожить в разных местах, оценить все «за» и «против», и только потом принимать решение о покупке.

Зима или весна – вот лучший период для того чтобы оценить качество строительства. Именно в этот период проявляются все проблемные места объектов: влажность, плесень, трещины в стенах, потрескавшаяся краска, отсутствие качественного отопления или водоснабжения, а также уборки территории и поддержания общего состояния жилого комплекса.

Процесс покупки

Порядок действий

Процесс покупки вторичной недвижимости практически ничем не отличается от покупки нового объекта: процедура оформления и список документов почти одинаковы. Покупателю необходимо обратиться к агентству или адвокату, которые обеспечат юридическое сопровождение сделки.

Прежде всего, профессионалу намного проще запросить, собрать и проверить все документы на собственность, чтобы убедиться в «чистоте» и не обремененности продаваемого вторичного объекта. Он же подберет нотариуса, который будет заверять легальность сделки. Особенность в любых сделках с болгарской недвижимостью – это то, что нотариус, заверяющий сделку, должен находиться на территории нахождения объекта недвижимости. Так, нотариус из Варны не может зарегистрировать сделку по апартаменту в Бургасе.

Подводные камни

Приобретение вторичной недвижимости может быть связано с целым рядом как технических, так и юридических «подводных камней». Это могут быть и ситуации с наследством, и с совместным владением недвижимостью членами семьи, и обремененение объекта ипотечными обязательствами, а также банальное отсутствие документов на ввод самого жилого здания в эксплуатацию.

Кстати, на рынке курортной недвижимости Болгарии регулярно выставляются на продажу квартиры в комплексах, которые официально не введены в эксплуатацию. Дом, строительство которого завершено, получает так называемый Акт 15. Дом, который полностью сдан в эксплуатацию, включая все прилегающие территории, должен иметь Акт 16. Приобретать и продавать недвижимость можно уже на этапе «Акт 14». Законно же использовать можно при наличии Акта 16 – введении жилья в эксплуатацию. Проверить наличие всей необходимой документации – это первоочередная задача агента или юриста.

Зачастую недвижимость в Болгарии продается не ее владельцем, а доверенным лицом. В этом случае на руках представителя продавца должна быть нотариально заверенная доверенность. Что касается совместного владения недвижимостью, то перед заключением сделки, в случае отсутствия одного из собственников, также должно быть получено его нотариально заверенное согласие. В противном случае покупатель не должен вносить предоплату за покупку. Также перед сделкой купли-продажи важно определиться и со способом передачи денежных средств: наличием у всех сторон соответствующих счетов в банках и т.д.

Приобретение вторичной недвижимости в солнечной и гостеприимной Болгарии может стать весьма выгодной инвестицией, в том числе и в счастье и благополучие своей семьи. Подходить к выбору объекта нужно со всей серьезностью, обращаясь к услугам проверенных профессионалов. Доступная стоимость их услуг – это гарантия легальности сделки и объекта, который будет служить верой и правдой своим новым владельцам долгие годы, а в случае необходимости может быть с легкостью перепродан.

Несколько советов от экспертов

Сайт homesoverseas.ru дает такие советы покупателям вторичной недвижимости:

  1. Сотрудничайте только с профессионалами рынка – агентствами и юристами. Задавайте как можно больше вопросов о месте, здании, апартаменте, впечатлениях жильцов. К примеру, профессиональные агентства не сотрудничают с рядом комплексов из-за проблем в них, равно как и не предлагают изначально «проблемные» объекты.
  2. Совершите путешествие перед покупкой. Поживите на разных курортах по несколько дней. И только после этого, изучив возможные предложения, останавливайте выбор на конкретном месте. Не поленитесь съездить на объект зимой.
  3. Если здание введено в эксплуатацию, обратите внимание на качество строительства жилого комплекса в целом и выбранного объекта в частности. Поговорите с соседями, послушайте их мнение. Если при продаже объект не имеет Акта 16, сделка несет потенциальную опасность для покупателя.
  4. Не торопитесь. Рынок вторичной недвижимости Болгарии сегодня нединамичен, у вас будет время найти свой «идеальный» объект.
  5. Если вы выбрали свой идеальный «второй дом», попробуйте поторговаться, возможно вам удастся получить неплохую скидку.

Дополнительные расходы

Непосредственно покупка

После того, как вы выбрали жилье и оплатили его полностью, следует окончательное оформление документов в собственность на недвижимость. На сайте proreals.ru перечислены основные дополнительные расходы.

Единственный документ в Болгарии, который подтверждает то, что вы являетесь владельцем недвижимости, — это так называемый Нотариальный Акт, так что продавец и покупатель недвижимости должны подписать этот документ в присутствии нотариуса. При подписании Нотариального Акта следует заплатить следующие налоги и сборы:

  • Муниципальный налог на приобретение жилья – каждый муниципалитет в Болгарии сам определяет размер этого налога. Обычно размер налога находится в рамках 1-3% от стоимости недвижимости, которая декларирована в Нотариальном акте. Конкретно для квартир в Солнечном берегу и Несебре, этот налог составляет 3% от стоимости жилья.
  • Нотариальный сбор (вознаграждение нотариуса, плюс 20% НДС) – зависит от стоимости приобретенной недвижимости, но можно сказать, что составляет приблизительно 1,5% от стоимости недвижимости, которая декларирована в Нотариальном акте. Точная сумма нотариального сбора, в зависимости от стоимости недвижимости, указана в специальном тарифе в Законе о нотариате и нотариальной деятельности.

Стоимость услуг по сопровождению сделки по купле-продаже недвижимости, так же как и суммы по оформлению Нотариального Акта, выплачивается агентству недвижимости в виде фиксированной комиссии, которую клиент обязан заплатить в соответствии с подписанным договором об оказании услуг по сопровождению сделки. Комиссия агентства, муниципальный налог и нотариальный сбор оплачиваются один раз – в период до подписания Нотариального Акта (документа о собственности на недвижимость). 

Жилье в Болгарии: стоимость и налоги

Налоги и сборы

В итоге на стоимость недвижимости в Болгарии влияют не только текущие расходы, но и налоги.

Документы для покупки жилья в Болгарии

После выплаты стоимости недвижимости и оформления Нотариального Акта, вы являетесь полноправным владельцем недвижимости в Болгарии и каждый год вы должны платить налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора.

Сумма налога на недвижимость и сбора за вывоз мусора зависят как от местоположении недвижимости, так и от стоимости недвижимости, которая фиксирована в Нотариальном Акте.

Каждый муниципалитет в Болгарии самостоятельно определяет размер налога на недвижимость и сбора за вывоз мусора, но можно сказать, что средняя стоимость налога и сбора составляет примерно 0,15% от стоимости жилья, которая фиксирована в Нотариальном акте.

Коммунальные расходы

Что касается коммунальных платежей (вода, электричество, сбор по содержанию мест общего пользования), то мы постараемся написать о том, сколько они будут стоить приблизительно, если в квартире средней величины будут проживать постоянно два человека.

В городах Болгарии принято готовить на электрической плите, использовать бойлер для теплый воды и электричество для обогрева жилья, так как зима мягкая, длится около 3 месяцев и средние температуры зимой, особенно возле моря, составляют 1-5 градусов тепла. В большинстве квартир в Болгарии имеется кондиционер, который используют для отопления зимой и для охлаждения летом. Семьи, использующие газ в Болгарии составляют незначительный процент. В селах Болгарии также используют в основном электричество и дрова для обогрева домов.

Недвижимость в Болгарии: цены

Итак, если в квартире средней величины (двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метрах) будут проживать постоянно два человека и в квартире расположены холодильник, бойлер, кондиционер и плита, и при этом они будут готовить на электричестве каждый день, то средние затраты по электричеству и воде не будут превышать 60-70 евро в месяц.

Заключение

В итоге полная стоимость недвижимости в Болгарии складывается не только из цены за сами квадратные метры. Придется оплатить многочисленные сопутствующие расходы и налоги. В каждом регионе свои цены на жилье, зависящие от множества факторов. Проще всего проводить операцию по покупке недвижимости через посредников.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here