Продажа недвижимости в Аликанте в Испании: цены и порядок действий

0
Продажа недвижимости в Аликанте в Испании

Покупка жилья в солнечной Испании — задача не из легких. Но если подойти к ней с умом, то количество сложностей минимизируется. Главное, понимать, по какому алгоритму производится продажа недвижимости в Аликанте в Испании, а также актуальные цены.

Особенности Аликанте

В каких регионах предпочтительнее покупать жилье

Как и в любом городе, в Аликанте есть престижные районы, цены на недвижимость там достаточно высокие: Центр (Centro), Кабо Уертас (Cabo Huertas), пляж Сан Хуан (playa de San Juan), Аликанте Гольф (Campo de Golf), Вистаэрмоса (Vistahermosa). Большим преимуществом является удобное расположение и сравнительно небольшая удаленность от центра города и пляжа. Район Кабо Уертас расположен между пляжами Аликанте и Сан Хуан. Это престижный район с хорошо развитой инфраструктурой, основной жилой фонд — жилые комплексы, многоквартирные урбанизации или частные домовладения. Огромное количество прогулочных зон, парков и развлечений в пешей доступности, до центра города можно без труда добраться на городском транспорте. Жители этого района – люди с достатком выше среднего, довольно оживленное место в течении всего года.

Недвижимость в Аликанте в Испании

Пляж Сан Хуан – основная достопримечательность этого района песчаный пляж длинной около 7 километров. Летом огромное количество туристов в шортах и купальниках, зимой тихий спокойный район. Хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Недорогими и хорошими районами считаются: Флорида (La Florida), Беналуа (Benalua), Сан Блас (San Blas), Бабель (Babel), Алипарк (Alipark), Сан Габриель (San Gabriel). Они по-разному расположены относительно центра города, но в каждом из них есть все для проживания: магазины, супермаркеты, рынки, медицинские и образовательные учреждения. Жители этих районов в основном испанцы. По другую сторону от центра расположены: Кампоамор (Campoamor), Каролинас альтас (Carolinas altas) и Каролинас бахас (Carolinas bajas), Пла дель Бон Репос (Pla del bon Repos) – это старые районы Аликанте, жилой фонд в основном 30-50 летнего возраста и старше, не выше 5 этажей с типичной испанской планировкой.

Сан Висенте дел Распеиг (Sant Vicent del Raspeig) — район университета Аликанте. Достаточно удалён от центра города, но на общественном транспорте до центра можно добраться быстро и комфортно. Молодежный и спокойный район с современной архитектурой и огромным количеством кафе, ресторанов и торговых центров.

Районы где не надо покупать недвижимость, а если и покупать, то повнимательнее посмотреть на будущих соседей: Хуан XXIII (Juan 23), Вирген дел Ремедио (Virgen del Remedio), Колония Рекена (Colonia Requena).

Жилье в Аликанте в Испании

Стоимость недвижимости в Аликанте

Чтобы произвести выгодную операцию покупки недвижимости в Аликанте в Испании, необходимо знать актуальные цены.

Валенсия, в состав которой входит Аликанте, является вторым по популярности направлением у иностранных инвесторов в жилую недвижимость. Больше домов и квартир покупают только на Балеарских островах. По итогам на конец марта этого года стоимость квадратного метра жилья в Аликанте составляла 1240 евро. В общей сложности с начала кризиса 2008 года цена недвижимости в регионе упала на 40 %.

В настоящее время здесь существует возможность приобретения дома или квартиры как неподалеку от моря, буквально в шаговой доступности, так и на второй береговой линии.

Стоит отметить, что близость от пляжа и вид из окна на море могут увеличить цену покупки на несколько тысяч евро. В то же время недвижимость в центре города не считается хорошим вложением: жилой фонд здесь в основном старый, а цены высокие. Наибольшим спросом в Аликанте пользуется недвижимость в новых районах с развитой инфраструктурой – Гарбинет, Баха, Альтозано. Основные обитатели этих районов – коренные испанцы, представители среднего класса. Квартиру с двумя спальнями здесь можно сегодня приобрести по цене от 50 тысяч евро.

Цены на недвижимость в Аликанте

Статистика показывает, что россияне, как правило, приобретают в Аликанте недорогое жилье по цене в пределах 75 тысяч евро. Это в основном квартиры на вторичном рынке, которые находятся в пешей доступности от главного пляжа Аликанте.

Те же, кто располагает бюджетом до 150 тысяч евро, предпочитают приобретать таунхаусы не в самом Аликанте, а в одной из пригородных урбанизаций.

Цены в Аликанте и его окрестностях действительно очень заманчивые. Приобретая квартиру в 10 минутах езды от моря, можно обойтись бюджетом от 20 тысяч евро!

Тем, кто планирует получать доход от сдачи недвижимости в аренду, специалисты советуют приобретать небольшие квартиры недалеко от моря, рядом с которыми имеется вся необходимая инфраструктура.

Стоимость недвижимости в Аликанте

А вот дорогостоящие квартиры и виллы – это нерентабельное вложение. Такие объекты не пользуются большим спросом и сдать их будет проблематично даже в разгар сезона.

Учитывая все это и заручившись помощью опытного риэлтора, квартиру в Аликанте сегодня можно приобрести на очень выгодных условиях. А при желании она еще и будет приносить доход.

Особенности покупки

Продажей недвижимости в Аликанте в Испании занимаются специализированные агентства. Проще обратиться к специалисту и произвести операцию покупки через него — это будет и быстрее, и в итоге дешевле.

Плюсами приобретения жилья в Испании в Аликанте являются:

  • Получение ипотечных кредитов без проблем. В Испании иностранные граждане без дополнительных сложностей имеют право на получение кредита ипотеки. Кроме того, условия оформления кредита удивительно удобны сами по себе. Кредиты предоставляются всем желающим приобрести жилье на 30 лет. При привлекательной ставке процентов 4-4,5%. Без дополнительных доплат и особых документов возможно досрочное погашение кредита.
  • Возможность получения пассивного дохода. Недвижимость в Испании высокого качества, с развитой современной инфраструктурой. Передовые технологии в строительстве применяются с высокой точностью и ответственностью. Благоприятные климатические условия страны позволяют выгодно сдавать жилье в аренду.  В Испании существуют огромные перспективы в организации успешного туристического бизнеса, как основного или дополнительного источника доходов.
  • Содействие в приобретении недвижимости иностранцами. Законодательная база страны всячески направлена на содействие иностранным покупателям в приобретении недвижимости. Испанцы невероятно дружелюбны и гостеприимны. Они проявляют внимание и доброжелательность ко всем гостям страны. Это дает возможность для комфортного проживания, трудоустройства, социальной адаптации в этой стране.
  • Покупка испанской недвижимости производится с грамотными посредниками. Не стоит спешить и для покупки жилья в Испании привлекать прямые строительные компании. В Испании принято осуществлять покупку недвижимости через небольшие агентства. Они имеют официальную регистрацию, значительно сэкономят ваши средства, помогут в оформлении необходимых документов, проведут проверенную, «чистую» сделку. В их штате имеются юристы, экономисты, переводчики и квалифицированные специалисты по недвижимости. Сделка будет сопровождаться от «А» до «Я».  Выход напрямую на продавца или строительную фирму по недвижимости не принесет ожидаемой экономии. Дополнительные затраты на комиссии и различные проверки понести придется в любом случае.

Стоимость жилья в Аликанте

Важно понимать, что чрезвычайно низких цен на качественную недвижимость в хорошем районе не бывает. Слишком низкая цена должна насторожить любого покупателя. Если предлагается недвижимость по цене ниже рыночной, то это либо строительные компании стараются распродать излишки готового жилья, либо оно находится в долге. Существуют дополнительные скидки и бонусы, которые предлагают компании по недвижимости. При необходимости покупки недвижимости в Испании необходимо произвести проверку предлагаемого жилья.

Порядок действий

Купить недвижимость в Испании могут как граждане Испании, так и других стран, как резиденты, так и нерезиденты. Иностранцам для приобретения недвижимости требуется действующий загранпаспорт и идентификационный номер иностранца, а также открыть счет в испанском банке для проведения через него взаиморасчетов.

Продавцом может быть физическое или юридическое лицо. Собственник может участвовать в совершении сделки лично, либо его интересы может представлять должным образом уполномоченное лицо, получившее от него нотариально заверенную доверенность.

Естественно, что в первую очередь следует выбрать объект недвижимости, после чего нужно собрать о нем всю необходимую информацию, включая сведения о юридической и градостроительной ситуации объекта, а также об отсутствии обременений и ограничений, которые могли бы препятствовать его отчуждению.

Указанные данные можно почерпнуть из Выписки из Регистра Собственности, которая покажет правовой статус объекта (кто является собственником, на основании какого правоустанавливающего документа, не находится ли имущество в судебном споре, залоге или под арестом), а также характеристики объекта (площадь, тип, внутреннее распределение, доля участия в Кондоминиуме и прочее).

Квартиры в Аликанте

Наличие обременяющих недвижимость задолженностей (налог на недвижимость, оплаты в Кондоминиум) или административных нарушений (незаконные постройки или пристройки, незадекларированные увеличения площади), можно проверить, запросив соответствующие справки, сертификаты и планы в Земельном Кадастре, Мэрии, Муниципальной Налоговой Службе, Кондоминиуме Собственников.

Если собранная информация подтверждает, что все в порядке, то стороны подписывают один из следующих договоров в простой письменной форме: либо договор о намерениях купли-продажи с внесением задатка (или договор резерва или депозита), либо предварительный договор купли-продажи, либо опционный договор.

Наиболее распространен в сфере вторичной недвижимости договор о намерениях купли-продажи с внесением задатка. На рынке новой недвижимости застройщики предпочитают подписывать предварительный договор купли-продажи, который в большей степени обязует стороны к исполнению его условий. В подобных договорах обозначаются:

  • стороны сделки,
  • описание недвижимости и ее основные характеристики,
  • цена сделки,
  • форма оплаты,
  • сроки исполнения и подписания нотариального договора купли-продажи, обязательства каждой стороны,
  • последствия в случае неисполнения обязательств по договору одной из сторон.

При подписании предварительного договора, или в течение некоторого времени после его подписания, покупатель должен внести задаток или аванс, составляющий в среднем 10-20% от общей суммы по договору. Хотя сумма промежуточных платежей может быть и больше, в том случае, если завершение сделки и окончательный расчет между сторонами отложены во времени.

Жилье в Испании в Аликанте

В зависимости от ситуации, но в среднем через два месяца после подписания предварительного договора, стороны подписывают нотариальный договор купли-продажи. Согласно испанскому законодательству, сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации.

Соответственно, подписание купчей, по которой производится окончательный взаиморасчет между сторонами и переходит право собственности к покупателю, происходит в присутствии нотариуса. Подписание нотариальной купчей приравнивается к акту приемки-передачи, в этот же момент новому собственнику вручаются и ключи, символизирующие передачу владения на недвижимость.

На момент подписания нотариальной купчей продавец должен подтвердить, что он передают недвижимость свободной от задолженностей, обременений и арендаторов. После нотариального оформления стороны получают на руки копии договора. Оригинал же передается на регистрацию в Регистр Собственности.

Дополнительные расходы на покупку

Необходимо также учитывать расходы, которые несет покупатель в связи с покупкой недвижимости. К ним относятся:

  • В случае покупки новой недвижимости — Налог на добавленную стоимость (НДС) — 10% + Налог на юридические акты — 1,5% (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость);
  • В случае недвижимости на “вторичном рынке” – Налог на переход права собственности – в среднем 10% (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость);
  • Гонорар нотариуса за нотариальное оформление купчей;
  • Гонорар регистратора за государственную регистрацию купчей;
  • Комиссия банку за выдачу банковского чека, на основании которого происходит окончательный расчет между сторонами при подписании нотариальной купчей;
  • Расходы на заключение договоров с коммунальными компаниями (на водо- и электроснабжение);
  • В некоторых случаях требуется получить в Муниципалитете Лицензию на эксплуатацию жилья, подтверждающую что оно соответствует нормам для проживания. За выдачу Лицензии взимается определенный сбор, который может варьироваться в зависимости от Муниципалитета. Для оформления Лицензии часто требуется предоставить инженерное заключение о соответствии жилья базовым нормам.

В случае, если покупатель решил взять ипотечный кредит для приобретения недвижимости, то возникают дополнительные расходы (Налог на юридические акты 1,5% от суммы полной ответственности по кредиту (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость), комиссия банку за открытие кредита, оценка недвижимости, страховка недвижимости, гонорары за нотариальное оформление и государственную регистрацию, услуги юридической службы банка).

В свете Решения Верховного суда Испании от 23/12/2015 по иску к банку BBVA, которым признается кабальным условие ипотечного договора о возложении всех расходов по его оформлению на заемщика, а также других недавних судебных решений, последовавших этому же критерию, многие банки стали оплачивать за свой счет часть указанных выше расходов.

Тем не менее, такая практика не повсеместна, поскольку судебные прецеденты затрагивают только стороны по конкретному судебному спору, и судебные решения не обязательны к исполнению во всех остальных случаях.

Хотя банки и законодатель, предвидя возможный поток судебных исков с рекламациями о возврате излишне уплаченных расходов по ипотекам (как это было в случае с условиями о «нижнем пороге процентной ставки»), пытаются найти решение возникшей проблематике. В настоящее время в разработке находится законопроект о внесении изменений в ипотечное законодательство, однако Правительство пока не конкретизировало, будет ли в нем предусмотрена обязанность кредиторов участвовать в расходах по учреждению ипотеки.

Заключение

Таким образом, продажа недвижимости в Аликанте в Испании производится как частными лицами и застройщиками, так и специализированными агентствами. Обращаться к ним имеет смысл, поскольку они смогут провести всю сделку с минимальными затратами времени и денежных средств. Дополнительные затраты будут в любом случае, а возникшие возможные сложности лучше доверить специалистам.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here