Покупка квартиры в Болгарии: плюсы и минусы, цены, отзывы

0

Какие ассоциации возникают при слове Болгария? Теплое море, удивительно красивые горные пейзажи, европейский сервис и, главное, относительно низкие цены, в том числе и на жилье. Именно эти факторы определили лидерство страны у российских инвесторов. Покупка квартиры в Болгарии — отличное вложение средств. Только нужно учесть все плюсы и минусы.

Плюсы покупки

Привлекательные цены. Это, пожалуй, один из самых весомых факторов, определяющих спрос на болгарскую недвижимость. Стоимость квадратного метра даже в самых престижных районах балканского государства намного ниже стоимости аналогичной недвижимости в Италии, Испании и Греции. А если сравнивать с российским рынком, то элитная болгарская недвижимость вообще расположена в ценовом сегменте ниже среднего московского или питерского уровней. Добавьте к этому приемлемые цены на еду, транспорт и услуги в развлекательных учреждениях, и вы поймете, что соблазняет такое количество наших соотечественников.

Недвижимость в Болгарии

Развитая инфраструктура курортных центров. Для Болгарии туризм — важный сектор национальной экономики, и его развитию уделяется первостепенное внимание. Большие средства направляются на ремонт старых и строительство новых дорог, развитие курортной инфраструктуры, благоустройство малых и больших курортов страны. И хотя Болгария пока еще отстает от других европейских стран, но уже сейчас выглядит очень достойно.

В Болгарии можно отдыхать круглый год: летом поплавать в ласковом теплом море, зимой покататься на лыжах с заснеженных горных склонов, а в межсезонье поправить здоровье на бальнеологических курортах и испробовать целительной минеральной воды.

Родственные язык, культура, традиции. Русскоязычным покупателям зарубежной недвижимости будет гораздо легче акклиматизироваться в Болгарии, нежели в странах с незнакомым языком, своеобразной культурой, чуждым менталитетом. Также учитывайте, что болгарский курортный сектор ориентирован по большей части на туристов из России и стран СНГ, поэтому немалая часть болгар в той или иной степени владеют русским языком.

Особые условия для пенсионеров. Болгарское законодательство дает возможность получить вид на жительство для пенсионеров иностранцев по упрощенной схеме. Для получения ВНЖ необходимо всего лишь приобрести недвижимость, подтвердить свое финансовое состояние и пройти несложную процедуру оформления.

Квартиры в Болгарии

Минусы покупки

Следует учесть и минусы покупки квартиры в Болгарии, чтобы не очень приятные последствия не стали неожиданным сюрпризом.

Визовые ограничения. Так как Болгария — это уже Европейский Союз, для граждан России и большинства стран СНГ въезд и пребывание в стране создает определенные трудности. Иностранцам, не являющимся гражданами ЕС, приобретение недвижимости дает право лишь на получение мульти визы с возможностью пребывания до 90 дней подряд. Является ли это весомым недостатком или нет, зависит от целей приобретения собственности.

Запрет на продажу земли иностранцам. По закону Болгарии иностранный гражданин не имеет права на приобретение в собственность земельного участка. Если вы решили купить апартаменты в новостройке, тогда это ограничение Вас не касается. Если же ваша цель — домик в деревне или вилла на берегу моря, тогда с покупкой возникнут определенные сложности. Фактически вы купите только строение, а землю будете арендовать у государства. Однако эту преграду можно вполне легально обойти. Для этого необходимо открыть фирму в Болгарии и оформить землю на юридическое лицо.

Проблемы с отоплением в зимний период. Отсутствие централизованного отопления и слабая газификация страны – существенные минусы для иностранцев. Этот фактор не стоит сбрасывать со счетов, так как многие жилые здания, особенно постройки социалистической эпохи, за счет отсутствия всех жильцов отапливаются не полностью. Это ухудшает состояние жилищного фонда и приводит к увеличению расходов на отопление.

Однако, если заранее поинтересоваться системой отопления жилого объекта и количеством пустующих в зимний период квартир, можно обойти негативное воздействие этого фактора.

Плюсы и минусы жилья в Болгарии

Слабое развитие инфраструктуры болгарской глубинки. Если инфраструктура крупных курортных центров достаточно развита, то в небольших городках и поселках этот параметр оставляет желать лучшего.

Отличия в подсчетах жилой площади. Некоторые неосведомленные покупатели неприятно удивляются, когда реальная площадь их квартиры оказывается меньше заявленной в документах. На самом деле при подсчетах в жилую площадь в Болгарии включены общие доли (лестничные клетки, лифт), а также площадь террас и толщина внешних стен квартиры. Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом и для Вас, учитывайте это перед совершением сделки.

Неоднозначное восприятие населением социалистического прошлого. Учтите, что многие болгары болезненно реагируют, когда речь заходит о временах социалистической эпохи. Иногда это может влиять на отношение к россиянам. Учитывайте это, когда заводите разговоры с местными жителями.

Что нужно учесть

Планировка и квадратура

С первой особенностью покупки жилья в Болгарии вы столкнетесь, когда будете рассматривать объявления. Указанная в них площадь квартиры/апартаментов включает в себя также часть подъезда, лифтовой территории, террас и других общих помещений. Не забудьте уточнить у продавца площадь именно жилых помещений объекта.

Планировки болгарских одно- и двухкомнатных квартир имеют свои особенности. В них не бывает ванн, только душевые кабины совмещенные с туалетом. Кроме того, в большинстве городов Болгарии, особенно приморских, нет центрального отопления и горячей воды. Обычно в квартирах установлено электрическое отопление и бойлер.

Особенности квартир в Болгарии

Цены на болгарские квартиры

Стоимость квартир в Болгарии сильно отличается в зависимости от того, какой тип жилья вы решили купить: первичный или вторичный. В последнем случае можно сэкономить свои средства вдвое, но если для вас важна ликвидность недвижимости, стоит выбирать только квартиры в новых домах.

Разница примерно следующая: метр квадратный недвижимости у моря в панельном доме — 1200 евро, в новострое — 1500 евро.

Наибольшим спросом пользуется недвижимость на черноморских курортах Болгарии: Бургасе, Солнечном Береге, Святом Власе, Поморие, Созополе и других. Одни из самых недорогих предложений можно встретить в районе Варны на севере болгарского черноморского побережья. Так, цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 20 000 евро, отдельно стоящий дом в пригороде Варны можно купить за 50 000 – 60 000 евро.

Помимо побережья спросом пользуется жилье на горнолыжных курортах Пампорово и Банско. Небольшую студию в Банско, где проводятся этапы Кубка мира по горнолыжному спорту, можно приобрести за 10 000 евро.

Цены на квартиры в Болгарии

В Болгарии немало бальнеологических курортов, таких как Велинград, Сандански, куда ежегодно приезжают на лечение тысячи людей. Минеральными источниками богаты и черноморские курорты Поморие и Албена, а также морская столица Болгарии – Варна.

В последнее время набирает силу тенденция покупки россиянами домов в сельских районах Болгарии. Дом с участком в 10 – 15 соток, в 10 – 20 км от побережья можно купить по цене квартиры – за 20 000 евро. Такой вариант наиболее подходит пенсионерам, которые переезжают в Болгарии на ПМЖ и для больших семей.

Стоимость квартир в Болгарии

Процедура покупки жилья в Болгарии

Пошаговая инструкция

Процедура покупки квартиры в Болгарии не так сложна, как может показаться на первый взгляд. Особенно это так, если вы доверите этот процесс надежному агентству.

Процедура приобретения недвижимости длится в среднем 30 дней и включает в себя следующие 5 этапов.

1. Предварительный выбор вариантов. На первом этапе необходимо подобрать несколько альтернативных предложений (10-15) удовлетворяющих Вашим требованиям. Наши менеджеры подберут для вас проверенные и безопасные жилые объекты, наиболее выгодные с инвестиционной точки зрения и точно соответствующие заявленным описаниям.

2. Ознакомительная поездка в Болгарию и принятие окончательного решения. Для адекватного выбора необходимо лично посетить Болгарию и воочию увидеть отобранную вами недвижимость. Некоторые фирмы организовывают специальные туры, включающие размещение и проживание на время поездки.

3. Заключение резервационного договора с продавцом/застройщиком и внесение авансового платежа. После того как вы определитесь с вариантом, следует заключение с продавцом предварительного договора, в котором указываются следующие данные: цена сделки, реквизиты сторон, дата подписания основного договора и санкции за нарушение сторонами условий контракта.

Документ можно составить на двух языках, болгарском и русском.

Согласно законодательству Болгарии во время подписания документа вы оплачиваете продавцу депозит, размер которого также указывается в предварительном договоре и составляет от 1000 до 3000 Евро. Эта сумма служит для обеих сторон финансовой гарантией осуществления финальной сделки. В случае вашего отказа от покупки, вы потеряете всю сумму депозита. Если от сделки откажется продавец, аванс будет возвращен вам в двойном размере.

4. Подписание основного договора у нотариуса и полная оплата сделки. Самый важный этап, которому предшествует подготовка всех необходимых документов. С Вашей стороны требуется открытие расчетного счета в банке и проверка срока действия загранпаспорта, со стороны продавца — предоставление необходимых справок из реестра собственности (о кадастровой стоимости и юридической чистоте объекта).

При наличие требуемого пакета документов следует подписание и нотариальное заверение договора между покупателем и продавцом. Это происходит после 100%-го расчета с продавцом.

Расчет, как правило, происходит следующим образом: стороны подписывают договор, однако нотариус заверяет его только после того, как стороны подтверждают факт оплаты банковскими справками о переводе/получении средств.

Покупка квартиры в Болгарии

5. Регистрация документов в суде, государственном реестре собственности и налоговых органах. Полученный нотариально заверенный акт необходимо зарегистрировать в судебной инстанции по месту жительства. Затем в семидневный срок в болгарском реестре собственности БУЛСТАТ, для получения индивидуального кода владельца недвижимости. Далее в течение 2-ух месяцев новый владелец недвижимости обязан встать на учет в территориальное отделение налоговой инспекции.

Если у вас нет возможности лично присутствовать на всех этапах приобретения жилья, можно поручить весь процесс представителю риэлторской компании, который будет действовать от вашего имени на основании нотариально оформленной доверенности.

После прохождения 5 вышеперечисленных этапов вы становитесь владельцем недвижимости в Болгарии и можете принимать поздравления.

Дополнительные расходы

Планируя покупку недвижимости в Болгарии, учитывайте, что в цену объекта, указанную в объявлении, не включены налоговые платежи, нотариальная такса. Будьте готовы к следующим расходам:

  • Налог на переход прав собственности: 2-4% от кадастровой стоимости объекта.
  • Нотариальный сбор: около 1% от рыночной стоимости объекта.
  • Оплата регистрационных платежей в Булстате: 0,1% от кадастровой стоимости.
  • Оплата перевода и нотариального заверения документов: (20-100 евро).
  • Комиссионные агентства: оплачиваются продавцом.

Расходы на покупку квартиры в Болгарии

Некоторые подводные камни

Слишком дешевая недвижимость. Нереально низкая стоимость, как правило, свидетельствует о скрытых недостатках жилого объекта. К ним могут относиться: плохое расположение, полуподвальное помещение, неудобная планировка апартаментов, ветхость здания, проблемы с застройщиком или с документами. Учтите, что неликвидная недвижимость не только не принесет дохода, но со временем еще больше потеряет в цене.

Неправильный выбор жилого объекта. Необходимо понимать, что недвижимость на курортах предназначена исключительно для сезонного проживания. Особенно это касается жилых комплексов курортного типа или апарт-отелей, инфраструктура которых, наравне с инфраструктурой всего курорта, “умирает” в межсезонье.

Несколько примеров на основе отзывов о покупке квартиры в Болгарии:

  • Зимой можно не обратить внимание на то, что квартира расположена прямо над шумным рестораном в силу того, что он закрыт.
  • Летом можно не понять, насколько холодно и сыро будет в квартире, расположенной слишком близкой к морю и имеющей северное расположение.
  • Выбирая квартиру летом для круглогодичного проживания, можно не знать, что в зимний период расстояние до ближайшего работающего продуктового магазина составит не менее 1 км, а иногда и больше.

Непомерные расходы на обслуживание. Некоторые жилые комплексы привлекают покупателей современным дизайном и разнообразием оказываемых услуг. Однако, в конце концов покупка заветных апартаментов оборачивается непомерно высокими расходами — 600-1000 евро в год. Эти подводные камни можно заметить и обойти, если внимательно, желательно с участием юриста, изучить условия контракта. Еще один вариант — приобретать жилье в обычных домах, где такса за обслуживание значительно ниже.

Покупка недвижимости на стадии строительства. Покупая уже готовое жилье, вы можете сразу увидеть его положительные и отрицательные стороны, недвижимость же на стадии котлована, увы, не дает такой возможности. Будет ли соответствовать жилой объект заявленным характеристикам: вид из окна, доступные услуги комплекса, прилегающая территория. Определенные риски могут возникнуть в отношении документов и соблюдения сроков строительства.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры в Болгарии может стать как удачной инвестицией, так и головной болью. Поэтому подходить к приобретению жилплощади стоит с умом. Цены на жилье зависят от многих факторов, в том числе расположения объекта и его площади. Сама процедура покупки проста, если следовать установленному алгоритму или найти надежного риэлтора.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here