Купить недорого недвижимость в Хорватии у моря

0

Приобретение недвижимости в Хорватии у моря возможно для любых участников рынка. Существует определенный порядок действий, которому нужно следовать. Кроме того, есть свои особенности оформления документации.

Как выбрать апартаменты

Хорватия – страна в Адриатике, обладающая мягким климатом, великолепной экологией, хорошо развитой инфраструктурой в крупных городах и достаточно умеренными ценами на недвижимость. Дополнительной привлекательности Хорватии придает и то, что собственная недвижимость дает право претендовать на получение ВНЖ в стране, но стоит отметить, что в настоящее время Хорватия состоит в Евросоюзе, но не входит в шенгенскую зону.

Наибольшей популярностью среди иностранных покупателей недвижимости пользуются развитые туристические регионы северной Истрии, расположенные вдоль побережья Адриатического моря такие как: Истрия (Istarska), Приморско-Горски Котар (Primorje-Gorski Kotar), Сплит-Далмация (Splitsko-dalmatinska), Задар (Zadarska) и Дубровник-Неретва (Dubrovačko-neretvanska). А вот столичный регион особой популярностью не пользуется, Загреб за последние несколько лет выбрали для покупки недвижимости порядка 3% иностранных инвесторов.

Регионы Хорватии

Цена на жилье в стране долгое время снижались практически во всех регионах, но в последние несколько лет вместе с ростом экономики Хорватии начался и рост цен на недвижимость. Наибольший рост цен отмечается в Загребе, а самыми дорогими его районом стал Верхний город — Медвещак (Gornji grad — Medveščak).

Стоит отметить, что покупка недвижимости в Хорватии с целью последующей сдачи её в аренду может себя не оправдать. Рынок долгосрочной аренды в стране довольно мал, во многом по причине того, что больше 90% хорватов уже имеют собственное жилье. Аналогичная ситуация и с краткосрочной арендой, которая приносит стабильный доход в большинстве только в высокий туристический сезон. Наиболее привлекательными городами Хорватии для туристической аренды являются: Загреб, Дубровник и Сплит.

«Недвижимость на побережье Хорватии дорогая. Можно даже сказать – необоснованно дорогая. Вся продажа недвижимости на побережье направлена на иностранных покупателей. У местных жителей, к сожалению, не тот уровень доходов, чтобы свободно ее покупать», — рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com Анатолий Топал.

Вложения в недвижимость можно разделить на несколько видов:

  1. Квартиры/апартаменты/дома с целью сдачи в аренду или собственного проживания.
  2. Коммерческая недвижимость с целью использовать под собственный бизнес.
  3. Курортная недвижимость для собственного сезонного проживания и отдыха.
  4. Курортная недвижимость с целью сдачи в аренду или собственного управления
  5. Покупка недвижимости в равнинной местности, сельхозназначения, с целью ведение сельхозбизнеса.

При покупке недвижимости под курортный бизнес нужно учитывать то, что курортный сезон довольно короткий: май – сентябрь, на севере – еще короче, а налоги и коммунальный сбор нужно платить круглый год.

Стоимость жилья

Общий обзор

Самая дорогая недвижимость на островах и побережье. Средняя цена на апартаменты с видом на море стартует от 1800-2100 евро за квадратный метр. На первой линии от моря есть предложения и по 3 000-5 000 евро за квадратный метр. Но не в самых престижных районах Загреба квартиры можно купить за 1100 евро за квадратный метр. В удаленных районах (особенно в пострадавших от войны) можно найти недвижимость по цене порядка 600-700 евро за квадратный метр.

Самое дешевое жилье в домах с разрушениями или пришедшими в негодность. За 20–25 тысяч евро можно купить дом (50-60 кв.м.) с участком земли в несколько соток, но в доме проживать нельзя – требуется ремонт. Высокий спрос на курортную недвижимость поддерживают немцы и итальянцы, а также россияне. Хорватия подписала с Россией соглашение по которому частные лица – граждане России могут покупать недвижимость на физлицо.

Цены на недвижимость в Хорватии

Загреб

Недвижимость в столице пользуется не самой большой популярностью, по причине значительной удаленности города от моря. Поэтому и уровень цен здесь относительно невысок – от €1 700 за кв. м.

Далмация

Один из самых популярных курортов Далмации — Дубровник. Стоимость недвижимости здесь рассчитывается, исходя из €1800-2500 за кв.м. Купить дом в окрестностях курорта возможно от €350 тыс. Квартира в Дубровнике обойдется в €100-150 тыс.

Еще одним крупным городом Далмации является Сплит. Купить здесь дом площадью около 150 кв.м. можно за €300 тыс. Квартиру можно приобрести от €100-120 тыс.

Истрия

Истрии является одним из самых востребованных регионов среди туристов. Купить здесь квартиру или дом можно как для личного проживания или отдыха, так и для сдачи в аренду.  В Пуле, самом большом городе Истрии, можно купить однокомнатную квартиру с видом на море в 400 метрах от пляжа от €100-110 тыс. За €510 тыс. можно приобрести большой дом с бассейном и участкомна таком же расстоянии от моря.

На еще одном популярном курорте Истрии, Порече, квартиры площадью от 110 кв.м. стоят от €200 тыс.

Стоимость недвижимости в Хорватии

Процедура покупки

«Хорватия, как и любая другая страна Европейского Союза заинтересована в приобретении гражданами других стран недвижимости на своей территории, поэтому не создает усложненных процедур для покупки нерезидентами объектов недвижимости», — говорит генеральный директор юридического объединения «Фемида» Надежда Вороницкая-Гайдак.

В Хорватии существует два варианта покупки недвижимости иностранными гражданами:

  1. приобретение недвижимости на физическое лицо иностранца
  2. покупка недвижимости на юридическое лицо

В первую очередь, обязательно необходимо ознакомиться с объектом. А когда окончательно определитесь с апартаментами, постарайтесь найти проверенного адвоката.

Советуем долго торговаться, а все общение с агентствами, продавцами, представителями вести письменно с обязательной визировкой. Только так можно заставить соблюдать все договоренности.

Итак, приобретение недвижимого имущества в Хорватии как физическими, так и юридическими лицами осуществляется в разрешительном порядке в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности).

Покупка недвижимости в Хорватии

Покупка на физлицо

Для того чтоб приобрести недвижимость иностранным гражданином на физическое лицо, из документов от него необходим только загранпаспорт.

«Как правило, при заключении Договора продавец, требует внесения задатка в наличной форме в размере 10-15% от стоимости объекта. Остальная часть сумы, должна быть выплачена покупателем в течение 30 дней. После завершения процедуры оплаты Продавец выдает Покупателю расписку в получении средств», — рассказала Надежда Вороницкая-Гайдак.

После того как Министерство Юстиции примет решение о законности данной сделки, право собственности Покупателя регистрируется в Земельном Кадастре. Окончательная регистрация права собственности на недвижимое имущество производится путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр. Данные сведения вносятся в кадастр после получения Разрешения МИДа Хорватии.

Естественно, объясняет юрист, в связи с тем что срок регистрации недвижимости очень долгий, возникает вопрос о правовом статусе недвижимого имущества в период после заключения договора купли-продажи и до внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр, и “безопасности права собственного” нового владельца.

Чтобы исключить риск противоправных действий со стороны бывшего владельца, иностранный гражданин или иностранная компания, которые заключили договор купли-продажи и уплатили полную стоимость за приобретенную недвижимость, в чем получена расписка Продавца, вправе зарегистрировать в соответствующем Суде своеобразное обременение – «пломбу».

«Пломба» — это особое вещное право, существующее в рамках хорватского гражданского законодательства и применяется судом, по заявлению Покупателя. Данное обременение снимается Судом автоматически, после завершения процедуры регистрации. «Пломба» лишает Продавца возможности продать, заложить, сдать в аренду или как-либо иначе распорядиться данным имуществом. Нарушение правового режима «пломбы» со стороны Продавца квалифицируется как мошенничество и является уголовно наказуемым деянием.

Если же такое произошло, законодательством предусмотрены варианты выхода из этой ситуации. Например, продавец обязан перезаключить данный договор с любым указанным покупателем лицом, к примеру, с юридическим лицом, учредителем которого является покупатель.

После получения разрешения от МИДа, в течение 1-3 месяцев покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.

Хорватская недвижимость

Покупка на юрлицо

Для заключения сделки на юридическое лицо, нотариусу необходимо предоставить надлежащим образом легализованную или апостилированную копию свидетельства о регистрации или выписку из реестра. Иногда, нотариус в Хорватии может запросить и документы которые отображают последовательность смены участников и руководителей юридического лица, для того чтоб удостовериться в отсутствии ограничений на совершение подобных сделок, или проверить что предыдущими владельцами компаний не были люди которые объявлены в розыск или подозреваются в финансовых махинациях.

Для его регистрации от иностранного гражданина требуется только загранпаспорт. От иностранного учредителя — юридического лица потребуются следующие апостилированные или надлежащим образом легализованные документы:

  • Свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц
  • Устав
  • Учредительный договор (при наличии)
  • Протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров компании

Перевод вышеуказанных документов осуществляется судебным переводчиком в Хорватии.

Регистрация юридического лица занимает в зависимости от региона от 1 до 4 недель с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий Суд (с момента подписания документов у нотариуса).

После внесения задатка (те же 10-15% что и для физических лиц), объект фиксируется за Покупателем. При его отказе от заключения Основного договора купли-продажи в дальнейшем он теряет сумму задатка. При отказе Продавца сумма задатка подлежит возврату Покупателю в двойном размере.

Предварительный договор, содержит все основные условия основного договора купли-продажи, включая валюту платежа и даже банковский курс, которым стороны будут руководствоваться при осуществлении перевода по безналичному расчету. После подписания основного договора недвижимость становится на баланс юридического лица.

Открытие фирмы в Хорватии

После оплаты объекта и получения расписки в получении средств от Продавца Основной договор купли-продажи заверяется у нотариуса, затем документы передаются на регистрацию в  соответствующий Земельный Кадастр на регистрацию прав собственности Покупателя.

В Хорватии налога на недвижимость нет, есть налог с оборота, который как для физических, так и юридических лиц составляет 5%. Но гибкость Хорватского законодательства позволяет на законных основаниях избежать уплаты тех или иных налогов.

Например, если вы покупаете недвижимость путем приобретения долей  юридического лица — владельца объекта, то этот налог не платится т.к. нет факта передачи имущества (собственником остается та же компания лишь у компании меняется владелец).

При покупке через юрлицо существуют и иные законные варианты избежать уплаты данного налога.

Вид на жительство

Законы Хорватии предусматривает возможность получения «Вида на жительство» по такому основанию, как право собственности на недвижимое имущество.

«Однако подача документов по данному основанию в органы внутренних дел возможна только после получения разрешения Хорватии на оформление объекта недвижимости в собственность иностранного гражданина. Поскольку выдача такого разрешения иногда затягивается на срок от одного до двух лет и не гарантируется, то вид на жительство в данном случае автоматически становится более далекой перспективой», — объясняет Анатолий Топал.

До момента получения разрешения МИДа возможно оформление визы на въезд в Хорватию для покупателя и членов его семьи через соответствующие консульские учреждения.

Имея вид на жительство в Хорватии в течение 5 лет вы можете получить ПМЖ и гражданство, что позволяет пользоваться безвизовым въездом во все страны Шенгенского соглашения. При этом законодательство Хорватии не запрещает двойное гражданство.

Получение ВНЖ в Хорватии

Ограничения на покупку

В Хорватии действует ряд ограничений на приобретение недвижимости и земли иностранными гражданами:

  • В личное владение недвижимость могут приобрести только граждане стран, с которыми у Хорватии есть специальный договор, дающий хорватам взаимное право на приобретение недвижимости в этих странах. В настоящее время такой договор есть с Россией, США и странами Евросоюза за исключением Италии. Граждане Италии, Швейцарии и Боснии и Герцеговины могут приобретать недвижимость в Хорватии только с целью постоянного проживания. Граждане любых других стран могут приобрести недвижимость в стране, только от лица зарегистрированной на них хорватской;
  • Приобретение недвижимости нерезидентом должно быть предварительно одобрено министерством иностранных дел Хорватии, причем разрешение требуется для всех без исключения иностранных граждан. В принятии решения могут, принимают участие министерство юстиции и органы местного самоуправления региона, в котором приобретается недвижимость, а сам процесс рассмотрения может занимать от двух месяцев до полугода;
  • Иностранные граждане не имеют права приобретать лесные земли и земли сельскохозяйственного назначения;
  • Лицензия необходима, как для постройки дома, так и для его реконструкции;
  • Нерезидентам запрещается приобретать недвижимость, носящую статус памятника культуры, за исключением случаев, когда местные власти отказываются от своего права на владение данной собственностью.

Стоит так же добавить, что в Хорватии весьма широко распространен бюрократизм, поэтому приобретение недвижимости может довольно сильно затянуться.

Заключение

Таким образом, есть две основные схемы приобретения недвижимости в Хорватии у моря — на физлицо и на юрлицо. Обе они отличаются, но в итоге позволяют приобрести нужный объект недвижимости в собственность. Процесс покупки в каждом случае будет свой. Также нужно учесть сопутствующие расходы.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here