Как производится покупка квартиры в Испании

0
Как производится покупка покупка квартиры в Испании

Для тех, кто хочет произвести покупку квартиры в Испании, важно знать актуальные цены и порядок действий. В 2018 году стоимость жилья всё еще находится значительно ниже докризисных значений, поэтому можно приобрести хорошую квартиру у моря буквально за несколько сотен тысяч рублей.

Общий обзор рынка недвижимости в Испании

По информации агентства Spanishpropertyinsight, продажи недвижимости в Испании возвращаются на докризисный уровень. Так, только за вторую половину 2017 в стране купили почти 200 000 объектов недвижимости (с января по декабрь — около 430 тысяч). Этот показатель растёт с начала 2011 года и сейчас активно приближается к уровню 2007-го (до мирового экономического кризиса).

Ценная «вторичка»

Благодаря высокому качеству строительства и тёплому климату, жилые здания в Испании служат дольше и, соответственно, ценятся высоко. Большинство «вторички» в стране не только не дешевеет, но и растёт в цене. При этом на действующие предложения имеются огромные скидки.

Стоимость недвижимости в Испании

Традиционно вторичные объекты имеют очень выгодное расположение: в районах исторической застройки или на первой линии моря (если говорить о побережье).

Причин несколько: часть испанцев привлекает большая доступность (по сравнению с новостройками), другие предпочитают районы старой застройки, а некоторые и вовсе видят себя только в зданиях определенного архитектурного стиля.

Итак, за прошлый год вторичное жильё в Испании подорожало на 2,4%. Больше других прибавила «вторичка» в городах Пальма (+29%) и Малага (+16%). А самыми дорогими остаются Мадрид, Барселона и Сан-Себастьян.

Поэтому если вы хотите произвести покупку квартиры в Испании — сейчас самое подходящее время, дешевле уже не будет.

Динамика цен на недвижимость в Испании

Офисный бум

При этом с молотка уходит как популярное испанское жилье, так и коммерческие помещения. Тенденцию легко проследить на примере Мадрида — делового центра страны: там за третий квартал прошлого года ввели в эксплуатацию 88 000 м² офисов. Это на 14% выше среднего показателя за последние восемь лет.

По сравнению с началом 2017 года, стоимость коммерческой аренды в столице возросла на 12% и в данный момент составляет около 33 евро за «квадрат» в месяц.

О том, как купить залоговую недвижимость в Испании, можно прочитать в этой статье.

Земля Пиренейского полуострова

Скупают не только жильё и офисы, но и землю. Подорожание недвижимости повлекло за собой и подорожание участков под строительство (и не только). В сентября сотрудники Министерства развития Испании выступили с заявлением: за прошедшее лето земля в стране подорожала на 12%. Такого значительного скачка на Пиренеях ещё не было.

Если брать в расчёт города с населением больше 50 тысяч человек, расценки такие: 320 евро за квадратный метр земли.

Больше кредитов

Ещё одна тенденция: в 2017 году испанцы, испанки и прочие жители страны взяли на 13% больше ипотечных кредитов, чем в 2016. Об этом сообщает национальный институт статистики (INE). Всего за прошедшие 12 месяцев в Испании выдали 240 тысяч кредитов, средняя сумма — 125 тысяч евро.

Тенденции рынка недвижимости в Испании в 2018 году

Золотые визы

В апреле 2017 апреля Испания вышла в европейские лидеры по количеству выданных «Золотых виз», опередив Португалию. С тех пор программа не сбавляет оборотов, и за прошедший год документ получили более 2 000 человек.

Напомним, Golden Visa можно получить, вложив минимум 500 000 евро в испанскую жилую недвижимость или ценные бумаги. Таким образом королевская казна получает дополнительные средства за счёт иностранных инвесторов. А местный рынок элитного жилья — дополнительный спрос.

Подробнее о покупке квартиры в Испании с получением вида на жительство.

Сам документ обеспечивает владельца видом на жительство (отсекая долгое ожидание и бюрократические проволочки), правом беспрепятственно путешествовать по странам Шенгенского соглашения и другими привилегиями.

Цены на жилые квартиры в Испании

Стоимость жилья в различных регионах Испании различается ключевым образом. Многое зависит от самого объекта недвижимости — понятное дело, что покупка квартиры в Испании обойдется намного дешевле, чем, к примеру, виллы на берегу моря.

На карте ниже представлены основные цены на квадратные метры в Испании.

Цены на недвижимость в Испании

Следует отметить, что цены на жильё в пределах одной автономной области могут значительно различаться в зависимости от расстояния до моря и административных центров.

На формирование цен и спроса влияют не только местные покупатели, но и приезжие.

Примеры стоимости жилья в прибрежных районах Испании в начале 2018 года (по данным сайта estate-spain.com).
Место Тип объекта Цена (€)
Торревьеха, центр (Коста-Бланка) Квартира (вторичное жилье) 54 м² 49900
Аликанте, 10 минут до моря (Коста-Бланка) Таунхаус (новостройка) 87 м² 115000
Ибица, 350 метров до моря (Балеарские острова) Коттедж (вторичное жилье) 136 м² 430000
Барселона, район Диагональ Мар (Коста-Брава) 4-комн. апартаменты (новостройка) 117 м² 345000
Марбелья (Коста-дель-Соль), 3 километра до моря 4-комн. квартира с пентхаусом (новостройка) 98 м² 250000
Валенсия, 7 километров до моря (Коста-дель-Валенсия) 4-комн. квартира (вторичное жилье) 103 м² 79000

 

В перспективе возможен рост цен, что делает покупку квартиры в Испании отличной инвестицией.

Эксперты агентства Moody’s уверены в том, что испанские дома и квартиры вырастут в цене: +9,4% к концу 2019 года или +4,7% в год (2018-2019). Как отмечает экономист Грег Дэвис, этому способствуют «низкие процентные ставки по ипотеке» и «благоприятный экономический климат». При этом специалист упомянул медленный рост зарплат в стране.

Цены на квартиры в Испании

Эксперты из МВФ подтверждают слова Дэвиса: по прогнозам фонда в 2018 году испанская экономика станет самой активной в Европе. Так, эксперты прогнозируют рост ВВП в стране на 2,5%. Это больше, чем в США (2,3%) и больше чем у России и Японии вместе взятых (1,6% и 0,7% соответственно).

Пошаговая инструкция по покупке недвижимости

Шаг 1. Выбор подходящего объекта и подготовка к сделке. Перед тем как приступить к сделке, российскому гражданину необходимо сделать следующее:

  • Выбрать и зарезервировать подходящий объект. Это делается путем заключения с владельцем недвижимости предварительного договора с указанием характеристик жилого объекта, суммы сделки, реквизитов сторон и размера внесенного покупателем задатка.
  • Получить в отделении полиции идентификационный номер иностранца (исп. NIE), который необходим для оформления недвижимости в собственность.
  • Открыть расчетный счет в испанском банке, так как все последующие выплаты продавцу и государству осуществляются по безналичному расчету.

Переводить средства на расчетный счет лучше после внесения задатка и при наличии копии предварительного договора. Существуют нюансы перевода денежных средств из-за границы на расчетный счет в испанском банке, о которых необходимо узнать заранее.

Пакет документов, необходимых для получения N.I.E:

  • Специальная заполненная Вами анкета в двух экземплярах. Бланк предоставляется полицией.
  • Два фото 3*4.
  • Копии всех страниц паспорта.
  • Копия предварительного договора купли-продажи.
  • Документ, подтверждающий факт внесения залоговой суммы за недвижимость.
  • Справка о наличии действующего счета в испанском банке, на котором есть деньги.

Подавать документы на получение номера иностранца нужно лично, а получить N.I.E может и Ваше доверенное лицо. Если вы женаты, лучше оформлять N.I.E сразу для обоих. Процедура оформления N.I.E длится от 2 до 14 дней.

Шаг 2. Оформление сделки у нотариуса. Процедура осуществляется в нотариальной конторе с участием продавца, покупателя или их уполномоченных представителей. Если недвижимость покупается в ипотечный кредит, третьим лицом при подписании Купчей (Escritura Publica) выступает представитель банка.

Шаг 3. Регистрация объекта. Право на собственность переходит к новому владельцу после регистрации объекта в государственном реестре недвижимого имущества Registro de Propiedad. На регистрацию нотариального акта законодательством отводится 3 месяца. После постановки на учет происходит переход прав собственности к новому владельцу, что подтверждается выданным сертификатом Nota Simple.

Шаг 4. Оставшиеся формальности. На заключительном этапе новый собственник встает на учет в налоговую инспекцию по месту жительства и переоформляет договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Покупка строящейся недвижимости в Испании

Если вы собираетесь приобрести строящуюся недвижимость, учтите, что порядок заключения сделки будет отличаться:

  • При заключении резервационного договора вы не вносите залог, а оплачиваете около 30% от стоимости объекта.
  • На протяжении строительства действуете по утвержденной Вами и продавцом схеме оплаты.
  • Подписываете купчую после полного завершения строительных работ и вносите оставшуюся сумму за объект.

Еще одно отличие заключается в том, что продавец обязан предоставить вам пакет документов, подтверждающий законность строительства, соответствие объекта нормам и отсутствие обременений.

Дополнительные расходы

На первичном рынке

Следует знать, что ваши расходы по приобретению недвижимости в Испании составят примерно 11,5% сверх стоимости выбранного объекта. Для покупки требуется N.I.E. – идентификационный номер иностранца, выдаваемый в специальном отделе полиции. Стоимость получения номера – 9,27 евро (госпошлина).

Приобретение недвижимости в Испании потребует следующих дополнительных затрат на оформление, которые зависят от того, какой объект служит предметом сделки – первичный или вторичный.

При покупке нового жилья покупатель платит:

— нотариальный сбор за освидетельствование документов; он зависит от стоимости жилья и земельного участка, обычно его величина находится в пределах от 300 евро;
— регистрационный сбор за внесение сведений о праве собственности в государственный Регистр недвижимости в пределах 200-750 евро;
— госпошлину IVA – аналог российского НДС, он составляет 10 %;
— гербовый сбор за документы – 2% от стоимости недвижимости.

Вторичное жилье

Приобретение вторичного жилья сопровождается уплатой следующих налогов:

  • налог на передачу права собственности (ITP); это составляет 10% от суммы договора и уже включает гербовый сбор;
  • нотариальный сбор от 300 евро
  • регистрационный сбор 200-750 евро
  • канцелярские расходы 200-400 евро

Помимо этого, потребуются услуги юриста (при желании), который будет сопровождать сделку, проверит ее юридическую чистоту, поможет подготовить все документы. Стоимость услуг адвоката обычно составляет 1 % от суммы сделки.

Потребуются также открыть счет в банке. Затраты на выписку чеков  составят (0,3–0,6 % от суммы). Комиссию агентству платит продавец недвижимости.

Как получить ВНЖ

Покупка квартиры в Испании дает право на получение вида на жительство.

Для ознакомительной поездки в Испанию на первом этапе сделки гражданин России подает заявление на туристическую визу в испанское консульство или визовый центр. Получения документа, удостоверяющего право собственности, Nota Simple, дает россиянину право на получение въездной визы по упрощенной схеме. Причем иностранному собственнику выдается мультивиза сроком на 1 год с последующим продлением до 3–5 лет, позволяющая находиться на территории страны 90 дней в полугодовом отрезке.

Вид на жительство в Испании, или виза D, выдается иностранцам и членам их семей, инвестировавшим в покупку недвижимости более 500 тыс. евро, причем в расчет берутся суммарные инвестиции в жилищный фонд и другие секторы экономики.

Подать запрос на получение вида на жительство также могут следующие категории иностранцев:

  • пенсионеры с достаточным уровнем доходов;
  • студенты испанских вузов;
  • граждане, пребывающие в стране более 6 месяцев в году.

Заключение

Таким образом, чтобы произвести покупку квартиры в Испании, необходимо следовать определенному порядку действий. В случае приобретения жилья у застройщика порядок действий незначительно меняется. Можно найти как относительно дешевые варианты покупки недвижимости, так и дорогие, если необходимо вид на жительство. В настоящий момент цены на жилье растут, так что для инвестиционных целей вложения в испанскую недвижимость оправданы.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here