Как осуществляется строительство домов в Испании

0
строительство домов в Испании

В Испании есть возможность купить не только полностью готовую к эксплуатации недвижимость, но и заключить контракт на ее постройку. Кроме того, продаже в этой стране (в том числе и иностранным гражданам – независимо от того, являются они юридическими или физическими лицами) подлежит и земля. О том, как произвести строительство домов в Испании, и пойдет речь дальше.

Приобретение недвижимости в собственность

Покупка земли

При покупке участка важнейшую роль играет то, к какому типа земель относится занятая им площадь. Прежде всего, испанское законодательство запрещает вести застройку на землях, обладающих археологической или исторической ценностью. Аналогичный запрет, закрепленный в отдельном законе и самой Конституции, распространяется на любую прибрежную зону 100-метровой ширины относительно береговой линии – это собственность государства, и ни один пляж в ней частным стать не может по определению. Наконец, существуют земли сельскохозяйственного назначения, а также территории, находящиеся в ведении военного и некоторых других ведомств, подконтрольных государству.

Как построить дом в Испании

Во всех остальных случаях участки под застройку приобретать можно – но если таковая не планируется на протяжении ближайших 12 месяцев, придется доплатить 7% налога (помимо рыночной стоимости самой земли и расходов на нотариальные услуги по оформлению прав собственности).

Наконец, даже в этом случае на строительство зачастую налагается ряд ограничений. Подрядчик, выполняющий строительные и сопутствующие инженерные работы, обязан получить лицензию, в которой перечисляются допустимые и недопустимые типы строений в зависимости от конкретных условий. Наиболее частым ограничением (более 95% случаев) является запрет на возведение зданий выше 3-х этажей.

Покупка строящегося жилья

Особенностей приобретения строящегося жилья в испанском законодательстве также немало. В то же время несомненным плюсом при этом следует назвать возможность получить ипотечный кредит под процент, в разы более низкий, чем это обошлось бы в России. Кроме того, получение кредита играет роль своеобразной гарантии, а первые выплаты процентов начинают осуществляться не раньше, чем строительство будет полностью завершено.

Из кредитных или собственных сумм (если надобности в ипотеке у покупателя нет) первоначально потребуется сразу выплатить от €3000 до €6000. Далее, на протяжении 30 дней после оформления договора на строительство – 10% от стоимости контракта, и в последующие два месяца – еще 20%. Оплата остатка осуществляется одновременно с подписанием окончательных документов на владение у нотариуса – вместе с причитающимися налогами и выплатами на оформление.

Самостоятельная постройка дома в Испании

Предварительный контракт заключает в себе наиболее значимые сведения, прежде всего:

  • максимально полные характеристики объекта недвижимости;
  • окончательную цену на него;
  • дату подписания.

С этой даты клиенту предоставляется до 60 дней на подготовку к заключению основной сделки: оформление всей надлежащей документации для последующего ее подписания у нотариуса, открытие банковского счета, перевод на него денежных средств (в т.ч. ипотечных) и проверку чистоты сделки. Последнее действие – работа адвокатов и юристов (на случай, если по данному объекту «всплывут» неоплаченные налоги, наложенные штрафы, некие третьи лица в качестве сособственников  и т.д.).

Еще один нюанс, практически всегда затрагивающий иностранных покупателей – необходимость внесения задатка (как правило – в размере около 10% общей стоимости сделки). Искать в этом дискриминацию не стоит – ведь объективно застройщик действительно может понести финансовые потери, если покупатель по разным причинам не сможет или не захочет довести дело до конца и в Испанию больше не вернется.

С другой стороны, при нарушении взятых на себя обязательств уже застройщиком, задаток будет возвращен покупателю в двукратном размере – иначе говоря, обе договаривающие стороны оказываются не только застрахованными от форс-мажорных обстоятельств, но и полностью заинтересованы в нормальном завершении сделки.

Самостоятельная постройка

Пройдем все этапы на примере строительства дома в городе Аликанте, провинция Аликанте, Валенсийское сообщество.

Законодательная база

Законодательство по регионам регулируется кодексами, для региона Валенсия это Codigo de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, в котором собраны все законодательные акты в сфере жилищного строительства.

На сайте Ayutamiento de Alicante в разделе Urbanismo y Vivienda указаны все процедуры, такие как получение лицензий на строительство и проживание в новом доме.

Земельный участок

Проверяем категорию участка в registro de la propiedad, которые делятся на:

  • urbanо – для индивидуального строительства;
  • urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
  • no urbanizable – например, земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую ценность.

Получаем информацию об отсутствии обременений по ипотеке и долгам и другую важную информацию.

Оформляем договор купли-продажи, уплатив необходимые налоги, 6–10% для физических лиц или 21% для юридических лиц, при этом возможен возврат этого налога.

Постройка дома в Испании

Наем специалистов

Аrquitecto (архитектор):

– изготавливает планы строения;

– подсчитывает стоимость материалов PEM (precios ejecucion material) – проектная стоимость строительства. Эта цифра очень важна, от нее зависит количество оплачиваемых налогов, а хороший архитектор может «сэкономить» 1/3 стоимости включаемого в фактуру материала и работ;

– получает visado por el colegio de arquitectos (проект должен быть завизирован в мэрии коллегией архитекторов) и делает исправления в проекте в случае необходимости.

Оплачиваем налог 0,6–1% от стоимости материалов в Ayutamiento (мэрии).

На основании проекта подаем документы на строительную лицензию (licencia de obra mayor) в архитектурный отдел мэрии и оплачиваем муниципальные сборы за лицензию (2,5%), тариф на лицензию – около €500.

Стоимость услуг архитектора – договорная, обычно от 8% до 15% за проект.

Aparejador(специалист по технадзору, технический архитектор):

– непосредственно на местности контролирует все этапы работ.

Стоимость услуг – обычно 30% от стоимости услуг архитектора.

Инженерно-геологическое исследование участка – около €1000.

Стройка дома в Испании

Стройматериалы

Из огромного разнообразия стройматериалов вы можете выбрать все по своему вкусу и цене. Цены колеблются в зависимости от региона и сезона и доходят в некоторых автономиях до €1000 за 1 кв. м. Для региона Аликанте, где обычно теплая погода, существует большое количество предложений по выполнению работ и большой выбор стройматериалов; из практического опыта: средняя цена – €700 за 1 кв. м.

Осуществление строительства

Начало

Работы можно вести по таким схемам:

– строим сами – выполняем функции прораба. На определенные виды работ нанимаем работников;
– нанимаем подрядчика – бригаду с прорабом. В этом случае стоимость строительства увеличивается на 30–50%.

Очень важно сделать правильный выбор специализированных подрядчиков, таких как:

  • jefedeobra– прораб;
  • еncofrador – сооружает бетонные конструкции дома;
  • albanil – каменщик;
  • peon – помощник каменщика;
  • carpintero – мастер по крышам;
  • yesista – штукатур;
  • pintor – маляр;
  • revocador – выравниватель покрытий;
  • electrisista – электрик;
  • fontanero – сантехник и установщик отопления.

Отступления от проекта крайне нежелательны и обойдутся очень дорого. Если ваш объект будет построен с превышением высоты или внутренней площади, могут возникнуть серьезные сложности с получением лицензии на проживание.

Фактуры на купленный материал и выполненные работы нужно обязательно сохранить. В момент сдачи дома в эксплуатацию или после получения разрешения на проживание муниципальная налоговая инспекция, скорее всего, запросит эти документы для сверки. Срок давности по таким документам – 4 года с момента регистрации. Все акты, полученные от архитекторов, лабораторные исследования, сертификаты на несущие конструкции необходимы на момент окончания строительства для подачи в несколько инстанций, а также в страховую компанию для получения страховки Garantia obligatoriaна ваше строение и бассейн.

Окончание строительства

Получаем сертификат об окончании строительных работ (Certificado de final de obra), который делает технический архитектор.

Получаем лицензию первого размещения (Licencia де Primera occupacion). Выдается местным органом власти и удостоверяет, что новое здание готово для проживания, тариф на лицензию – около €250.

Расходы

Стоимость дома

Земельный участок недалеко от моря – €120 тыс. Стоимость строительства – €140 тыс. Цифра РЕМ (проектная стоимость) – €100 тыс.

€140 тыс. – стоимость стройки

  •  + €8 тыс. – архитектор
  •  + €2,7 тыс. – технадзор
  •  + €14 тыс. – налоги
  •  + €0,75 тыс. – оплата лицензий
  •  + €1 тыс. – геодезист
  •  + €3 тыс. – нотариальные расходы и внесение в регистр
  •  + €10 тыс. – бассейн
  •  = €180 тыс.
  • + €120 тыс. – участок

 =  €300 тыс. без комплексной бригады подрядчиков.

Работа бригады

€210 тыс.

+ €120 тыс. – участок

= €330 тыс. за дом 200 кв. м с бассейном, расположенный недалеко от моря.

Для информации: на сайтах строительных компаний написано, что цена строительства под ключ, с отделкой и инженерными коммуникациями – €1200–1300/1 кв. м площади дома. А такой готовый дом будет стоить не менее €500 тыс.

Сроки строительства – около 1 года.

Строительство дома в Испании

Нотариальное оформление в собственность

– налог на добавленную стоимость (IVA) – 10%;

– нотариальные расходы (Notario) – оплачиваются по специальной шкале в зависимости от стоимости недвижимости. В среднем составляют около 0,5–1% от цены объекта;

– налог на оформление юридических актов (Impuesto de Actos Juridicos Documentados) составляет 0,5% от стоимости;

– регистрация (Registro) в качестве владельца, примерно 0,5–2% от стоимости строения.

Заключение

Как видно, осуществить строительство домов в Испании можно и самостоятельно. Естественно, это не говорит, что вы проделываете все работы сами — необходимо привлекать специалистов. Также в расчет нужно заложить стоимость стройматериалов, работу подрядчиков и оформление документации. Но даже в этом случае цена дома будет ниже, чем покупка готового. К тому же вы сами сможете спроектировать жилплощадь такой, какая нужна.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here