Как купить недвижимость в Хорватии у моря недорого: цены, порядок действий

0

С 2014 иностранцы получили право приобретать жилье в Хорватии. При этом можно купить недвижимость в Хорватии у моря недорого и для личного проживания, и для заработка на аренде. Об актуальных ценах и порядке действий — в нашем материале.

Специфика рынка недвижимости Хорватии

Хорватия – удивительная страна с живописной природой и уникальной архитектурой. Её удачное расположение в центре Европы на побережье Адриатического моря увеличивает её привлекательность как для желающих здесь просто отдохнуть, так и для тех, кто решил приобрести в этой стране недвижимость.

Со вступлением Хорватии в Евросоюз увеличились инвестиции в промышленный и сельскохозяйственный секторы экономики. Это отразилось на стоимости недвижимости. Но при этом рост цен приходится на жильё вдоль береговой линии.

Дома в Хорватии по дешевой цене

Также стоит отметить, что средства вкладываются как на реконструкцию существующей недвижимости, так и на покупку земельных участков на побережье Адриатического моря с последующим возведением нового жилья и коммерческой недвижимости.

Всю жилую недвижимость, представленную на рынке Хорватии, можно условно разделить на три группы: квартиры (апартаменты), дома (дачи) и виллы.

Жильё в Хорватии может приобретаться в двух целях:

  • непосредственно для проживания или отдыха;
  • для получения дохода путём сдачи в аренду.

С каждым годом в Хорватии растёт спрос на элитную недвижимость, представленную эксклюзивными домами, что способствует его значительному удорожанию. В связи с этим можно наблюдать некоторый дефицит элитного жилья в Хорватии, что является очень выгодным сегментом для тех, кто вкладывается в строительство.

Недвижимость в Хорватии дешево

При этом недвижимость в Хорватии недорого можно приобрести в таких регионах, как Беловар, Сисак, Винковци и Вуковар: стоимость одного квадратного метра жилья в данных регионах составляет менее 500 евро. Но поскольку данные регионы располагаются вдали от морского побережья, они, как правило, не пользуются большой популярностью у иностранных покупателей.

Средние цены на жилье в Хорватии

На стоимость недвижимости в прибрежной зоне большое влияние оказывает развитость инфраструктуры, состояние объекта, близость к городам, окружающий вид и близость от моря.

Хорватия состоит из двадцати округов, но не все из них пользуются одинаковым спросом у зарубежных инвесторов. Так, к наиболее популярным можно отнести Адриатическое побережье, Истрию, Приморье-Горски Котар, Сплит-Далмацию, Задар и Дубровник-Неретва. При этом столица — Загреб в этом списке является одним из наиболее отстающих регионов.

Самым популярным направлением у иностранцев для покупки жилья в Хорватии считается Адриатическое побережье, где на сегодняшний день 70 000 объектов принадлежат нерезидентам. На побережье Адриатического моря спрос иностранцев распределился следующим образом: Истрия (33% жилья принадлежат иностранным владельцам), Приморье-Горский Котар (26%), Сплит-Далмация (12%), Задар (8%) и Дубровник-Неретва (6%). Только 3% иностранных покупателей выбрали жилье в Загребе.

Самым дорогим и престижным районом Загреба считается Medvescak, где 1 кв. м стоит €2121, апартаменты в центре также являются относительно дорогими со стоимостью «квадрата» €2050.

Если нужна недвижимость в Хорватии у моря недорого, то стоит обратить на района Sesteve, где недвижимость продается по €1098/1 кв. м.

Стоимость жилья в Хорватии

На самых популярных курортах страны студию можно купить ориентировочно за €170000, а элитные пентхаусы продаются за €1 млн.

Если говорить о средней стоимости кв.м жилья на всём побережье Хорватии, то на сегодняшний день она колеблется в районе €1600. На фоне остальных регионов резко выделяется Дубровник, где стоимость квадратного метра жилой недвижимости установилась в районе €3000.

За последнее время в Хорватии возрос спрос на покупку домов (дач), поскольку стоимость кв.м этого типа жилья установилась на 13% ниже, чем недвижимости, расположенной в многоквартирных домах. Однако в некоторых городах наблюдается прямо противоположная ситуация, особенно это касается Дубровника, где стоимость квадратного метра в апартаментах почти на €500 ниже, чем в коттеджах.

Недвижимость в Хорватии у моря недорого можно купить и в Истрии. Наиболее выгодно стало приобретать дачные дома в этой области: стоимость квадратного метра в них колеблется в районе €1670.

Цены на недвижимость в Хорватии

Процесс покупки недвижимости в Хорватии

С 2013 г. жители Украины, Молдовы и Белоруссии получили право покупать недвижимость в Хорватии на физлицо. С мая 2014 г. такая же возможность была предоставлена и россиянам. На сегодняшний день для иностранцев действует один запрет – на покупку лесных и сельскохозяйственных земельных участков. Также за покупателями сохранена возможность покупки и оформления недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в Хорватии. В этом случае к расходам на покупку жилья прибавятся затраты на открытие и содержание фирмы.

С чего начать

Начните с поиска недвижимости в Хорватии. Для этого обратитесь на сайты специализированных агентств по продаже недвижимости, например, Prian.ru, homesoverseas.ru, dreamcroatia.com и другие.

Чтобы побольше узнать о стране, посетите ее официальный портал, правда, прочесть информацию там можно только на иностранных языках, в том числе английском. В поисках интересных маршрутов рекомендуем вам зайти на официальный сайт Хорватского туристического общества.

Узнайте свежие новости о стране на официальном сайте правительства Хорватии. Если же вас интересуют капиталовложения или открытие собственного бизнеса в балканской стране, вам пригодится официальный сайт местного Агентства по инвестициям.

Чтобы приехать в страну на осмотр понравившегося объекта, вам понадобится виза.

Оформление заявления

Несколько лет назад покупать дома в Хорватии иностранцам-физлицам было запрещено. С 2014 года гражданам России, Украины и Белоруссии официально разрешили покупку недвижимости в Хорватии с регистрацией на физическое лицо, согласно подписанному между странами договору о взаимности прав собственности.

Требуется лишь формальность – добиться согласия от министра Юстиции Хорватии. Получить согласие столь высокого чиновника и правда – чистая формальность. Для этого покупатель или юрист, который ведет сделку, подает заявление по адресу: Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske; Uprava za građansko, trgovačko  i upravno pravo; Ulica grada Vukovara 49; 10000 Zagreb (Министерство юстиции, Управление гражданского, торгового и административного права, Улица города Вуковара 49, 10000 Загреб).

К заявлению нужно приложить следующие документы:

  • Правовое основание для покупки (договор купли-продажи, дарственное соглашение итд) в оригинале или заверенной копии;
  • Свидетельство о собственности продавца (документ, подтверждающий право продавца на владение, а именно свидетельство о собственности/выписку из земельной книги в оригинале или в виде копии, легализованной должным образом, выданный не более, чем 6 месяцев назад);
  • Оригинал свидетельства (также не старше 6 месяцев), выданного местной администрацией, ответственной за градостроительство с подтверждением того, что недвижимость находится в рамках строительной зоны;
  • Заверенную копию загранпаспорта покупателя.

Процедура формальна и стандартизирована. В случае, если недвижимость приобретается на юридическое лицо, согласие Министерства Юстиции не требуется.

Внимание! Сдавать приобретенную недвижимость в аренду физическое лицо в Хорватии права не имеет. Чтобы получить возможность получать доход от арендного бизнеса, вам придется учредить в стране компанию, и оформить на нее объект.

Кто участвует в сделке

В сделке принимают участие продавец, покупатель и агентство недвижимости. Участие юриста необязательно, но русскоговорящим покупателям профессионалы рынка настоятельно советуют не обходиться без его помощи.

При покупке недвижимости на физическое лицо требуется разрешение Министерства Юстиции, и подготовить правильно все документы самому очень сложно. Кроме того, именно юрист поможет правильно составить договор купли-продажи, с учетом всех индивидуальных особенностей выбранного объекта, так чтобы полностью обезопасить покупателя на тот период, когда деньги за недвижимость уже будут заплачены, а разрешение от Министерства Юстиции еще не получено.

Дешевое жилье в Хорватии

Заверение у нотариуса

Согласно хорватским законам, на договоре купли-продажи нотариус заверяет только подпись продавца. Поэтому удаленное приобретение недвижимости в стране возможно. Для этого покупатель высылает подписанный со своей стороны договор купли-продажи по почте в агентство недвижимости, и представители компании вместе с продавцом сами заверяют документ у нотариуса.

Но есть один очень важный нюанс – к моменту подписания договора покупатель должен приехать в Хорватию, чтобы лично оформить в местной налоговой службе ИНН, наличие которого является необходимым условием для совершения сделки.

Резервирование объекта

После того, как покупатель выбрал понравившийся ему объект недвижимости и согласовал с продавцом его стоимость, он может зарезервировать его для дальнейшей покупки, чтобы никто другой не мог его приобрести. Для этого ему необходимо внести залог в размере 3-5% от стоимости объекта в агентство недвижимости. Взамен агентство выдает документ, который подтверждает резервацию.

Квартиры у моря в Хорватии

То, как залог за резервирование недвижимости будет учтен в дальнейших расходах, оговаривается в индивидуальном порядке. Он может быть, например, возвращен клиенту, или же учтен в комиссии риэлтора, или в стоимости объекта.

Если покупатель отказывается от сделки, то он теряет внесенный залог за резервирование объекта.

Предварительный договор

Заключение предварительного договора – это необязательное звено в процедуре приобретения недвижимости в Хорватии. Как правило, этой возможностью пользуются те, кто покупает строящееся жилье и вынужден ожидать какой-то период времени до заключения сделки. Также этот путь выбирают те, кто не располагает полной суммой средств для покупки объекта.

В предварительном договоре обязательно прописываются точные сроки, в которые произойдут окончательная сделка и расчет по ней, а также размер авансового платежа. Последний оговаривается в индивидуальном порядке. Как правило, он не может быть меньше 10% от стоимости объекта. Что касается сроков, в которые должна быть произведена полная оплата, то обычно он не превышает два-три месяца.

В случае, если после подписания предварительного договора от сделки отказывается покупатель, он теряет авансовый платеж. А если отказывается продавец, то он выплачивает покупателю авансовый платеж в двойном размере.

Договор купли-продажи

К моменту подписания договора купли-продажи покупатель должен оформить ИНН в хорватской налоговой службе. Договор составляется юристом и заключается между продавцом и покупателем. В нем обязательно прописываются участники сделки, описание приобретаемой недвижимости, сроки, сумма оплаты и реквизиты счета, наличие обременений. Для новой недвижимости указывается ее гарантийный срок. Далее договор заверяет нотариус.

Оплата сделки

После подписания договора купли-продажи, в котором прописываются сроки полной оплаты, возможны два варианта перечисления средств. Покупатель может уехать обратно в родную страну, обратиться там в местный банк и произвести оплату на счет продавца, предоставив договор.

Кроме того, возможен вариант, по которому покупатель предварительно открывает счет в хорватском банке, и на него переводит средства со счета в родной стране, а затем оплачивает сделку с хорватского счета.

Ни в том, ни другом случае не требуется подтверждение происхождения средств.

Стоимости недвижимости в Хорватии у моря недорого

Получение разрешения на покупку

Сам покупатель или юрист после заключения договора купли-продажи и произведенной оплаты подает документы в Министерство Юстиции.  Ждать решения от этого ведомства придется от трех месяцев до полугода.

В процессе ожидания ответа от Министерства покупатель имеет право проживать в приобретенной недвижимости. Для этого продавец и покупатель заключают предварительно договор о праве пользования и проживания, в котором указано соответствующие права сторон. Более того, покупатель за это время может даже перепродать купленный объект, если получит от продавца необходимую доверенность.

Государственная регистрация прав собственности

Процедурой полностью занимается агентство недвижимости или адвокат, которые оформляют документы на нового собственника. Бумаги подаются в земельный кадастр, собственник получает на руки соответствующее свидетельство и платит налог на приобретение недвижимости в размере 4% от указанной в договоре стоимости. Налог необходимо оплатить в течение 30 дней после получения свидетельства о праве собственности.

Расходы на оформление сделки

Налог на переход права собственности 4% от стоимости объекта, если продавец является физическим или юридическим лицом, не входящим в систему НДС. Если же речь идет о новостройке от застройщика, входящего в систему НДС, то покупатель освобождается от данного налога. НДС оплачивает в данном случае не покупатель, а сам застройщик.
Расходы на нотариальные заверения €50–80
Гос.пошлина для Министерства €50
Регистрация сделки в Земельном кадастре €35
Комиссия риэлтора 3%+НДС=3,75% от стоимости объекта
Услуги адвоката/юриста от €600
Услуги судебного переводчика €60-100/договор

Ипотека

Иностранцам получить ипотеку в Хорватии практически невозможно. Иностранные граждане могут претендовать на получение ипотечного кредита в местном банке, но только в том случае, если они являются учредителями фирмы на территории Республики.

Зато для граждан России доступна специальная ипотечная программа от хорватского отделения Сбербанка. Россияне могут получить банковское финансирование в размере от €10 000 до €250 000 на срок до 15 лет по процентной ставке 7,55% годовых.

Цены на недвижимость в Хорватии

Налоги и содержание недвижимости в Хорватии

 

Мало приобрести недорогую недвижимость в Хорватии у моря, необходимо ее содержать.

Приятным сюрпризом для россиян, желающих приобрести недвижимость в Хорватии, станет новость о том, что в этой стране отсутствует налог на имущество, что освобождает от ежегодных выплат в местную казну. Здесь введён лишь единый налог на переход права собственности, составляющий 5% от стоимости сделки, который необходимо заплатить в течение трёх месяцев после совершения сделки.

Однако, для тех, кто желает получать прибыль от купли-продажи недвижимости, ждёт куда менее приятная новость. При продаже приобретённого недвижимого имущества в течение трёх лет после совершения сделки по более высокой стоимости уплачивается налог на прибыль в размере 20% от разницы сделок.

Обратите внимание на то, что в Хорватии существует налог на доход аренды в размере 12%.

Содержание недвижимости в Хорватии зачастую обходится её владельцам меньше, чем в других европейских странах, где преобладает курортная недвижимость. Коммунальные платежи в этой стране зависят от региона, где расположен объект недвижимости, и рассчитываются согласно показаниям счётчика. Обычно содержание средней по площади квартиры составляет около €1200 в год. Наиболее острожные покупатели могут при желании можно застраховать объект недвижимости.

Заключение

Таким образом, приобретение недвижимости в Хорватии у моря недорого для пенсионеров и прочих жителей России — вполне реальная задача. В стране созданы максимальные условия для покупки жилья зарубежными инвесторами. Учитывая временное снижение цен, сейчас оптимальное время для совершения сделки.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here