Как купить квартиру в Поморье в Болгарии: недорого, от застройщика, на вторичке

Еще со времен Советского Союза братская Болгария прочно ассоциируется с курортами, отличным климатом и дружелюбным отношением местных жителей. Неудивительно, что выйдя на пенсию, многие подумывают, как купить квартиру в Поморье в Болгарии. Впрочем, эта страна притягивает и молодых людей, готовых сменить душные городские квартиры на апартаменты и частные коттеджи у моря.

Где лучше приобретать недвижимость в Болгарии?

Первичка или вторичка?

На болгарских курортах наибольшим спросом пользуются апартаменты в максимальной близости от пляжа, в которых наши соотечественники и их семьи с комфортом проводят отпуск. Что касается городских квартир, то их преимущественно покупают для постоянного проживания – в виду наличия развитой круглогодичной инфраструктуры, но таких покупателей на порядок меньше.

К безусловным плюсам вторичной недвижимости относится то, что она расположена в удобных, обжитых районах с качественной инфраструктурой, зачастую продается с хорошей мебелью и техникой. Там, где ввиду отсутствия новой застройки первичных объектов просто не найти. Покупка «вторички» – это также возможность практически сразу же оценить качество строительства, что довольно сложно в случае с «первичкой».

Побережье — северное или южное?

Побережье делится условно на северное и южное:

• На севере популярностью пользуются квартиры в Верне — покупают для постоянного проживания, летнего отдыха в Болгарии.
• На южном побережье климат не влажный. В этой части балтийского государства строятся комплексы и как результат конкуренции — демократичные цены.

Перед принятием решения, где купить квартиру в Поморье в Болгарии, определитесь, для чего ее приобретаете.

Курортное жилье или столичное?

Как отмечается на сайте homesoverseas.ru, главной особенностью рынка курортного жилья Болгарии является то, что на нем существует переизбыток предложения. В период строительного бума, который наблюдался на черноморском побережье страны до наступления мирового финансового кризиса 2008 года, здесь было построено огромное число жилых объектов.

Скорость застройки, фантастические сроки ввода жилья в эксплуатацию, к сожалению, не всегда лучшим образом сказывались на конечном качестве объектов. Те, кто в такой же спешке приобрел квартиры, теперь хотят их продать, пусть и с большими потерями денег.

К тому же, если спрос на квартиры в крупных городах даже в «сложные» времена остается стабильным, то с курортными апартаментами дело обстоит иначе. Прежде всего, в Болгарии на продажу оказались выставленными тысячи апартаментов. Некоторым собственникам стало не по карману содержание зарубежного жилья в валюте, кто-то «опомнился» после совершения так называемой «эмоциональной» покупки, а кому-то просто срочно понадобились деньги.

Плюс курортное жилье – это прежде всего сезонность. Получить достойный круглогодичный доход от аренды, владея им, практически невозможно. Поэтому, если вложение средств в содержание объекта оказывается не очень логичным, то возникает необходимость продажи.

Для кого нужно жилье

Большинство русских, естественно, стараются выбрать квадратные метры поближе к Черноморскому побережью, допустим в Варненской либо Бургасской областях, в Софии. При этом многие ошибаются с районом покупки, что чревато потерей личного времени и внушительной суммы денег. Итак, где лучше всего приобретать недвижимость в Болгарии гражданам Российской Федерации? Сайт homes24.info дает такие советы.

Вы – пенсионер, желаете поселиться в тихом месте.

Многие русские тяготеют к земле, поэтому выбирают дома с участками, расположенные вдалеке от шумных городов и туристических мест. В таких местах предлагают отличные дома за небольшие деньги. В небольших поселениях все друг друга знают, там селятся большинство русских, так что круг общения появится очень быстро. Главным преимуществом такой покупки становится спокойная атмосфера для тихой жизни и адекватные цены в магазинах. Как правило, россияне выбирают поселки в Варненской и Бургасской областях. При этом можно выбрать квартиру в крупных городах возле моря, там более развита инфраструктура, но вот цены на жилье гораздо выше.

Районы и города для молодежи

Если вы – молодая семейная пара, одинокий человек, который желает посещать Болгарию в плане отдыха в сезонные месяцы, то стоит посмотреть в сторону недвижимости в Золотых Песках, на Солнечном берегу и подобных им местах. Летом тут довольно-таки весело, шумно, жизнь кипит круглые сутки. Есть много развлечений. В таких районах можно купить недорогую студию, идеально подходящую для отличного времяпрепровождения. Правда, с начала ноября по первые числа апреля жизнь замирает, закрывается большинство торговых точек, включая рестораны, магазины и кафе.

Переезд в Болгарию на ВНЖ, ПМЖ

Планируете открыть собственный бизнес в стране или перебраться в Болгарию на длительный срок, устроиться на работу, то стоит присмотреть к недвижимости в округе. Это может быть жилье в городе расположения работы/личного бизнеса, также есть резон подыскать квартиры, дома в его окрестностях.

По информации homes24.info, это могут быть города София, Варна или Бургас. Последние два города славятся мягким климатом и морем, а вот в Софии крутятся большие деньги. Данные города комфортные в плане жизни, ведения бизнеса и работы.

Плюсы и минусы покупки домов в Болгарии

Сопоставим отрицательные и положительные стороны: К достоинствам относятся:

• отличный, благоприятный для здоровья климат;
• демократичная стоимость продуктов, отличающиеся экологичностью;
• цена квадратного метра в стране недорогая – это относится к вторичному, и к новому жилью;
• не обязательно оформлять визу.

Из минусов выделяют аспекты:

• Приобретение квартиры с целью инвестиций — невыгодно. Болгария состоит в Евросоюзе, она не может вступить в зону Шенгена – это не нравится многим странам Европы.
• Стоимость квартир и домов в балтийском государстве долго будет находиться в ремиссии. Если планируете купить жилье для принятия гражданства, не обольщайтесь.
• В Болгарии можно принять только вид на проживание, требующее ежегодного подтверждения в банке Болгарии – пенсионерам 1000 евро, работающему 2000 евро — для домов, квартир и студий.

Недвижимость в сельской местности, может купить исключительно юрлицо, придется зарегистрировать фирму. Дома продаются с землей, на ее покупку для иностранцев ввели это правило. Зарегистрировать фирму мало, придется дважды за год сдавать нулевую декларацию, в местные налоговые органы. Не сдадите отчет, появятся проблемы у фирмы, и как результат – у недвижимости.

Этапы покупки жилья в Болгарии

Естественно, частному покупателю достаточно иметь при себе паспорт и необходимую сумму денег, а вот юридической компании придется подготовить ряд уставных бумаг.

В целом, процедура приобретения квартиры в Болгарии делится на следующие этапы:

• Выбор и осмотр понравившегося объекта в стране.
• Внесение первоначального взноса, так называемого резервационного депозита на счет в банке, который открывается, как правило, для проведения сделок купли-продажи. До завершения сделки деньги аккумулируются на счете и пока не доступны продавцу. Сумма такого платежа составляет 10% от стоимости квадратных метров, но в реалии колеблется от €100 до €2000. Оплатить депозит можно наличными в кассе или переводом из российского банка.
• Составление и подписание предварительного договора на покупку жилья. Он составляется обычно на двух языках: русском и болгарском. Подписание его проходит в течение 30 дней с момента осмотра жилья или внесения депозита на банковский счет.
• Проведение сделки у нотариуса, передача собственности. Все эти манипуляции проходят только после полной оплаты всех обязательных сборов и взносов.
• Договор купли-продажи передается нотариусом в местный суд для фиксирования недвижимости в Государственном регистре недвижимого имущества.
• Обязательная регистрация гражданина России в болгарской статистической службе учета иностранцев (сокращенно — Булстате), что позволяет получить единый идентификационный номер (ЕИН).
• Подача декларации о покупке жилья в налоговую инспекцию Болгарии по территориальному расположению объекта недвижимости. Это проводится в течение 60 дней с момента проведения сделки у нотариуса.

Стоимость покупки квартиры в Поморье

На приобретение жилья вы потратите приблизительно (по данным сайта http://terrafaq.ru):

• Авансовый платеж – 2,5 тысячи евро. Оставшуюся сумму нужно внести при получении Акта 16 (за первичное жилье). На вторичное жилье вносят 90% предоплаты, 10% у нотариуса при подписании купли-продажи.
• Нужно открыть счет в Болгарском учреждении банка, для проведения платежей. Счет нужно задекларировать в России, чтобы не выставили штраф.
• За перевод средств берется комиссия: 50–500 евро за операцию.
• Не можете присутствовать на сделке, придется заплатить за нотариально заверенный документ 40 евро.
• Зарегистрировать недвижимость в БУСТЛАТ (кадастровой палате), за 7 дней, или штраф – 300 евро, регистрация стоит 20 евро.
• За обладание собственностью придется выложить 5% от цены недвижимости.
• Нотариальная пошлина – 1,8 тысячи евро.
• Налог на муниципальное жилье – 2% от цены покупки.

Таким образом, купить квартиру в Поморье в Болгарии — удовольствие не из дешевых, только за жилье заплатить не удастся.

Цены на жилье в Болгарии

Рынок вторичной курортной недвижимости Болгарии сегодня имеет статус «рынка покупателей». Это означает, что потенциальные собственники могут купить болгарскую «вторичку» по выгодной стоимости, хотя качественные, удачно расположенные объекты – как в городе, так и на курорте – всегда в цене. Рекомендуется торговаться и выбирать апартаменты по оптимальной рыночной стоимости, которую подскажет риэлтор, или которую можно «прикинуть» онлайн. При этом специалисты не советуют «дешевить»: во-первых, слишком низкая цена может говорить о проблемах с объектом, во-вторых, его качества будут уступать более дорогому жилью, в связи с чем его будет сложно перепродать.

Если зайти на любой портал о зарубежной недвижимости, то именно Болгария будет представлена наибольшим числом объектов, которые продаются по приблизительно одинаковым ценам. Cтудию в жилом комплексе с бассейном можно приобрести за €16 000 и даже вдвое дешевле. Квартиру с двумя спальнями – за €25 000-30 000, просторные апартаменты в престижном комплексе – за €45 000. Элитное видовое жилье – это суммы от €50 000 и выше.

Эксперты отмечают, что квартира, приобретенная несколько лет назад за €50 000, сегодня «уходит» за €35 000. Это почти на треть ниже начальной стоимости, однако с учетом разницы курсов валют потери в рублях минимальны. Что касается продажи застройщику этого же комплекса, то он может предложить за такой объект весьма низкую цену: €18 000-20 000, но купит его сразу. Не стоит забывать и о агентской комиссии, которая оговаривается дополнительно в индивидуальном порядке.

Подводные камни

Приобретение вторичной недвижимости может быть связано с целым рядом как технических, так и юридических «подводных камней». Это могут быть и ситуации с наследством, и с совместным владением недвижимостью членами семьи, и обремененение объекта ипотечными обязательствами, а также банальное отсутствие документов на ввод самого жилого здания в эксплуатацию.

Кстати, на рынке курортной недвижимости Болгарии регулярно выставляются на продажу квартиры в комплексах, которые официально не введены в эксплуатацию. Дом, строительство которого завершено, получает так называемый Акт 15.

Дом, который полностью сдан в эксплуатацию, включая все прилегающие территории, должен иметь Акт 16. Приобретать и продавать недвижимость можно уже на этапе «Акт 14». Законно же использовать можно при наличии Акта 16 – введении жилья в эксплуатацию. Проверить наличие всей необходимой документации – это первоочередная задача агента или юриста.

Таким образом, прежде чем купить квартиру в Поморье в Болгарии, убедитесь, что у жилья имеется Акт 16. Это документ, по которому вы можете заселиться в свою квартиру. В нашей стране это акт введения строения в эксплуатацию. Не надейтесь на Акт 15 и 14, по ним вы не имеете права заселиться. Эти документы выдаются на промежуточных стадиях строительства.

Другие моменты:

• Используется особенное подсчитывание квадратов жилой площади квартиры и общедомовых квадратов. Площадь квартиры состоит из суммы этих характеристик. Первое – жилая зона квартиры. Вторая – общая площадь (коридор, балкон, лестничная клетка, подъезд, лестница, двери, толщина стен). Толщина стен высчитывается и делится между жильцами дома поровну. Учтите: 60 квадратных метров, записанных в объявлении, на деле — 48–52 квадрата.
• Электричество оплачивается по общему счетчику. Это необязательное условие, лучше не соглашаться. Для того чтобы не платить за энергию, потребляемую не вами. Поставьте счетчик в квартире, подпишите отдельный договор, с раздельным тарифом на ночной и дневной. В Болгарии электричество в ночное время стоит дешевле.
• Зачастую недвижимость в Болгарии продается не ее владельцем, а доверенным лицом. В этом случае на руках представителя продавца должна быть нотариально заверенная доверенность. Что касается совместного владения недвижимостью, то перед заключением сделки, в случае отсутствия одного из собственников, также должно быть получено его нотариально заверенное согласие. В противном случае покупатель не должен вносить предоплату за покупку.
• Сотрудничайте только с профессионалами рынка – агентствами и юристами. Задавайте как можно больше вопросов о месте, здании, апартаменте, впечатлениях жильцов. К примеру, профессиональные агентства не сотрудничают с рядом комплексов из-за проблем в них, равно как и не предлагают изначально «проблемные» объекты.

Также перед сделкой купли-продажи важно определиться и со способом передачи денежных средств: наличием у всех сторон соответствующих счетов в банках и т.д.

Заключение

Таким образом, купить квартиру в Поморье в Болгарии вполне реально даже по весьма умеренным ценам. Главное — не торопиться и внимательно проверять все документы. А также сотрудничать только с официальными агентствами. не доверяясь случайным людям.