Как купить квартиру в Испании в ипотеку для сдачи в аренду

0
Ипотека недвижимости в Испании

Ставки по жилищному кредитованию в Испании находятся на минимуме. Именно это позволяет без проблем купить квартиру в Испании в ипотеку и сдавать ее, получая дополнительную прибыль и одновременно погашая задолженность перед банком.

Ипотека в Испании

Условия

1. Запрашиваемая сумма

После запроса ипотечного кредита банк проводит оценку приобретаемой недвижимости. На основе этой оценки принимается решение и выделяются денежные средства. Обычно ипотека нерезидентам Испании выдается на сумму до 70% стоимости жилья максимально, но при покупке залоговой недвижимости с низкой ликвидностью (по оценке банка) эта сумма может быть уменьшена до 50%.

2. Срок погашения

Ипотека в Испании для россиян предоставляется на длительнй срок. При этом можно выбрать и согласовать с банком наиболее удобный период погашения. Как правило, это 10, 15 или 20 лет, можно даже продлить срок выплаты кредита до 30 лет (если нет ограничений по возрасту). Однако брать ипотеку на очень длительный срок не рекомендуется, чтобы не переплачивать лишние проценты по кредиту.

Как получить ипотеку в Испании

3. Процентная ставка по ипотеке в Испании бывает трех типов:

  • фиксированная ставка подходит тем, кто хочет стабильности в выплатах. Она неизменна на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Никакие волнения в экономике не повлияют на величину такой процентной ставки. Главный минус такой ставки в том, что на сегодняшний день ее размер может превышать величину переменной ставки. Размер фиксированной ставки по ипотеке находится в пределах 3%-3,4%.
  • Переменная ставка — вариант довольно рискованный. Процент по ней в разные периоды может быть как снижающимся, так и растущим. Каждые 6 или 12 месяцев (в зависимости от банка) проводится рекалькуляция, основанная на официальных показателях рынка. В Испании, как и во всей Еврозоне, этот показатель (индекс), называется Euribor. Обычно такую ставку выбирают граждане, получающие стабильный доход в евро.
  • Смешанная ставка — это сочетание первых двух типов ставок. Схема следующая: в течение первых двух-трех, а иногда и 10 лет устанавливается фиксированная процентная ставка, а на оставшийся срок ставка будет переменной. Также содержит в себе элементы риска, но, как правило, ипотечный кредит по такой ставке выплачивается до наступления срока применения переменной ставки. На практике это почти тот же самый вариант с фиксированной ставкой.

Ипотека в Испании: условия и оформление

Порядок оформления

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в 6 этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:

  • Открытие счета в испанском банке;
  • Процедура оценки объекта недвижимости, который планируется к покупке (занимает от 5 до 10 рабочих дней);
  • Подготовка и отправка в банк комплекта документов для ипотечного кредита;
  • Ожидание решения банка о возможности и сумме выдаваемого кредита (обычно это не более 60 процентов от стоимости объекта);
  • В случае принятия положительного решения – перечисление покупателем на счет в банке денег, необходимых для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налогов, нотариата и других);
  • Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре;

Если вы решили купить дом или квартиру на берегу теплого средиземного моря, а собственных средств не хватает, то ипотека – лучший способ претворить свои мечты в жизнь.

Жилье в Испании в ипотеку

При оформлении ипотеки в Испании покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Поэтому процентная ставка у ипотечного кредита намного ниже, чем у других видов кредита.

Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании.

Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 70% (крайне редко 80%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.

Список документов для оформления ипотеки гражданином России

1. Договор резерва недвижимости
Договор, который подписывается между продавцом и покупателем, в нем отражается залоговая сумма и указывается максимальный срок оформления сделки.
2. Справка о доходах
Для работающего гражданина России это будет справка 2-НДФЛ за предыдущий год и за прошедший период текущего года.
3. Банковская выписка
Выписка с личного банковского счета (или счетов), открытого в своей стране или других странах с указанием движения денежных средств за последние 6-12 месяцев.
4. Справка с места работы
Справка с места работы на фирменном бланке с печатью компании, с указанием занимаемой должности, размера зарплаты, продолжительности работы на данном предприятии, с подписью руководителя и главного бухгалтера.
5. Выписка NBKI.ru
Выписка из национального бюро кредитных историй nbki.ru (о сумме кредитов, которые уже имеет покупатель, или их отсутствии).
6. Для собственников бизнеса
В случае владения собственным бизнесом предоставляется свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь ее владельцем или совладельцем (выписка из ЕГРЮЛ), а также баланс компании за последние 2 года.
7. Для индивидуального предпринимателя
Если покупатель является предпринимателем, то выписка из ЕГРИП (для граждан России) или документ аналогичной структуры для граждан других стран СНГ, а также декларация 3-НДФЛ.
8. Подтверждение дополнительных доходов (если есть)
В случае владения недвижимостью желательно предоставить свидетельство о регистрации права собственности с указанием общей площади объекта и отсутствия каких-либо обременений. Также можно предоставить документы о владении движимым имуществом и его параметрами (автомобилями, яхтами и так далее).
9. Документы, подтверждающие личность
Действующий заграничный паспорт и номер иностранца NIE.
Это основной список необходимых документов, но в каждом конкретном банке Испании могут запросить дополнительные бумаги, которые придется предоставить.
Документы на ипотеку в Испании

Расходы на получение ипотеки

Покупка квартиры в Испании в ипотеку требует дополнительных расходов на оформление:

  • комиссию за открытие кредита (1,5% от суммы займа);
  • банковскую оценку недвижимости – примерно 300 евро);
  • расходы на страхование самой недвижимости (от 150 до 300 евро в год);
  • расходы на медицинскую страховку покупателя (оформляется обычно 1 раз при получении кредита);

С учетом указанных комиссий и взносов, а также всех налогов, при покупке недвижимости через ипотеку в Испании общие расходы составляют 13-14% от стоимости жилья за объект вторичной недвижимости и 14-15% — за жилье в новостройке (на 1-2% больше – из-за уплаты Гербового сбора).

Получение ипотеки и вступление в права

Примерно через 1-2 месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершились и банк одобрил ипотеку, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает покупателю ключи от дома в Испании, а покупатель – оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки недвижимости в кредит это делает представитель банка.

Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре.

В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень имеющегося оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не только владельца, но и членов его семьи.

Оригинал договора купли-продажи направляется в Реестр собственности, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги.

Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности – Nota Simple, чтобы претендовать на мультивизу или вид на жительство.

Ипотека в Испании: особенности оформления

Как сдавать квартиру в аренду

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Согласно законодательству Испании собственник недвижимости на территории страны имеет право сдавать в аренду собственность, арендатору при этом предоставляется право пользования объектом на определенный срок и по определенной цене. Аренда недвижимости никак не влияет на права собственности, дом или квартира при этом может быть продана даже в том случае, если срок контракта на аренду еще не истек.

Прибыль от аренды недвижимости в Испании может составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро в год и зависит от ряда факторов.

К этим факторам можно отнести тип жилья, его размеры и состояние, расположение, а также срок аренды. Краткосрочная арендная плата, как правило выше чем долгосрочная. На короткий срок квартира или дом могут сдаваться отдыхающим туристам или приезжим с рабочим визитом, студентам и учащимся. Сроки такой аренды могут колебаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

Несмотря на то, что размер арендной платы при сдаче на короткий срок обычно выше, здесь могут возникнуть трудности с поиском жильцов и обеспечением непрерывности сдачи. Так, например, дом в курортной зоне на средиземноморском побережье можно выгодно сдавать в течение летнего периода, но в низкий сезон он будет пустовать. К тому же при краткосрочной аренде необходимо постоянно заниматься вопросами поиска, въезда и выезда жильцов, решать текущие задачи.

Испанская недвижимость в ипотеку

Ставки при долгосрочной аренде как правило ниже, но этот вариант обеспечивает стабильный ежемесячный доход. В случае долгосрочной аренды собственник и арендатор заключают контракт, в котором отражается срок аренды, например, 1 год. Если срок аренды не превышает 5 лет, арендатор вправе продлевать его ежегодно до тех пор, пока срок аренды не составит 5 лет, владелец при этом не вправе отказать в продлении контракта при отсутствии причин для его расторжения.

Фактически это означает, что согласно действующему законодательству минимальный срок долгосрочной аренды – 5 лет.

Арендатор имеет право отказаться от продления контракта по истечении очередного срока, о чем он обязан известить арендодателя не позднее чем за 30 дней до истечения срока контракта.

Заключение контракта на аренду

Отношения арендодателя и арендатора регламентируются законом о городской аренде №29/1994 от 24 ноября 1994 года. Согласно этому закону как в случае временной, так и долгосрочной аренды рекомендуется заключить письменный контракт на аренду. Контракт составляется в свободной форме и должен содержать основные обязательные данные – идентификационные данные сторон, информацию и описание арендуемого жилья, условия оплаты.

В контракте должны быть указаны суммы ежемесячный платежей, а также четко прописано кто должен вносить суммы за оплату коммунальных платежей и также перечислить существующий инвентарь, бытовые приборы, мебель и ее состояние. В зависимости от предварительного соглашения, зафиксированного в контракте, будет обозначено кто именно – арендодатель или арендатор – понесет текущие расходы за коммунальные расходы и дополнительное обслуживание, например, уборка территории или услуги по чистке бассейна.

Закон предусматривает возможность нотариального оформления сделки с составлением нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad).

Субаренда жилья возможна только в частичной форме и по предварительному согласованию с арендодателем.

Размер арендной платы законодательством не регламентируется и устанавливается по взаимной договоренности сторон. Оплата, как правило, осуществляется ежемесячно в течение первой недели месяца. По закону арендодатель не вправе требовать предоплату более чем за один месяц, если иное не указано в контракте.

В момент оплаты арендодатель обязан предоставить документ, подтверждающий факт оплаты (расписку или банковскую квитанцию в случае оплаты по безналичному расчету). В случае неоплаты ежемесячного арендного взноса, собственник вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания долга, а при отсутствии поступлений поднять вопрос о выселении съемщика.

Расходы и налоги при сдаче жилья в аренду

1. По закону доход от сдачи жилья необходимо декларировать в ежегодной налоговой декларации. Налог по ставке составляет 24 %.

2. IBI – налог с физических лиц на недвижимое имущество, который необходимо оплачивать один раз в год и его сумма составляет до 2 % от кадастровой стоимости жилья.

3. Gastos de la comunidad – это счет за услуги жилищного кооператива, который складывается из особенностей инфраструктуры того или иного жилищного комплекса. Соответственно наличие бассейна, ухоженного сада и охрана увеличивает данную статью расхода.

4. В некоторых регионах Испании необходимо оплачивать туристический налог IEET – Tasa Turística

5. Страхование собственности. В данном случае вы сами можете выбрать оптимальный для вас тариф.

Где можно разместить объявление о сдаче квартиры в аренду

Если вы не владеете даже базовым испанским и предпочитаете избежать весь процесс поиска и отбора потенциального съемщика, можно доверить свое жилье в руки профессионалам агентства недвижимости. В данном случае к дополнительным тратам добавится комиссия за услуги агента ( 8-15 %), но при этом можно сэкономить и время, и нервы, особенно, если вы не живете в Испании и не можете управлять этим процессом на месте.

Если у вас есть и силы, и навыки, и знание испанского языка, и вы живете рядом с тем объектом, который хотите сдавать, в рекомендуем обратиться к следующим порталам, где возможна бесплатная публикация предложения:

1. Idealista.com – испанский портал, специализирующийся на продаже и аренде жилья, доступен в английской, немецкой и французской версиях.

2. Milanuncios. com – испанский сайт с объявлениями различных категорий, который также имеет раздел о недвижимости.

3. Habitaclia. com – также испанский портал по продаже и аренде недвижимости.

4. Русскоязычные форумы об Испании и группы в социальных сетях. Если вы не владеете иностранными языками, выходом из ситуации могут стать многочисленные русскоязычные он-лйн сообщества, где можно опубликовать свои объявления, и к которым обращается достаточно большая аудитория.

5. Международные порталы арендной недвижимости типа airbnb и booking.com (также берут комиссию за услуги).

Заключение

Таким образом, купленная в ипотеку квартира в Испании может стать отличным источником дохода, если ее грамотно сдавать. Прибыль в этом случае фактически ничем не ограничена. Конечно, стоимость аренды зависит от многих факторов. Но зачастую прибыль от сдачи жилья перекрывает расходы по ипотеке, что позволяет по факту не только погашать долг перед банком, но и получать прибыль.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here