Как и где купить квартиры в Болгарии от застройщика

0

Чтобы приобрести квартиры в Болгарии от застройщика, необходимо знать несколько ключевых моментов. Например, где искать подходящее жилье, какие цены, какие документы понадобятся и каков порядок действий.

Надежные агентства-застройщики

Болгария для многих Россиян стала страной, в которой они лишились и денег и недвижимости. Способов обмана здесь множество- людей обманывают, продавая квартиры, находящиеся в залоге у банка, фирмы- застройщики банкротятся и исчезают, оставляя людей с большими проблемами.

Есть масса и откровенно криминальных схем, связанных с вымогательством, шантажом и избиениями покупателей. Людей обманывают при так называемых «бесплатных ознакомительных поездках», вымогая с них деньги буквально за каждый шаг.

Зачастую проблемы можно избежать, обратившись в серьезное агентство недвижимости.

Рейтинг крупнейших болгарских риэлторских агентств (по версии msknov.ru):

1. Трейшен Клифс Гольф
2. Домика
3. NewHomeBG
4. HillS and Sea Complex
5. Demos 2000
6. Imperial Developments
7. Болгериан Пропертис
8. Болгарский дом
Менее крупные, но тоже надежные:
1. Форос
2. NewHome
3. Хелиос
4. Meлчин
5. Era
6. ICB Properties
7. Premier Estates
8. Balkan Properties
9. BIMOR Real Estates
10. Direct Link
11. Veko Group

Цены на квартиры от застройщика

В отличие от рынка вторичного жилья, здесь можно сэкономить до 20-30% от цены. Агентство prian.ru называет такие актуальные на 2018 год цены:

Тип жилья Солнечный берег Святой Влас Бургас Варна Поморье Созополь
Студии/Комнаты 11 000 € 17 000 € 24 500 € 25 000 € 19 000 € 18 000 €
Квартиры/Апартаменты 21 000 € 27 000 € 31 000 € 45 000 € 39 000 € 42 000 €
Дома 75 000 € 61 000 € 49 000 € 52 000 € 77 000 € 83 000 €

Порядок действий покупки квартиры

В основном присутствует широкий выбор жилья в новостройках, т.е. на первичном рынке, параллельно инвестиционных или строящихся объектов. По этой причине сделки обыкновенно складываются из двух этапов:

  • заключение предварительного договора;
  • подписание нотариального акта.

Заключение «Предварительного договора»

В данном документе описывают: объявление сторон с контактами, предмет покупки, цену с предписаниями по порядку оплаты, сроки заключения «Нотариального акта №16 на пользование объектом» – окончательного договора и санкции относительно сторон.

Поскольку по условиям «Предварительного договора», главная обязанность покупателя – это внесение оплаты по графику, одновременно застройщика – своевременная сдача в эксплуатацию объекта договора с соблюдением его качества, согласно строительным нормам. Дополнительно фиксируют санкции расторжения сделки, если одна из сторон раздумала.

Цены на недвижимость от застройщика в Болгарии

На момент подписания договора покупателю необходимо заплатить резервационную сумму, не превышающую 10% стоимости недвижимости, являющуюся вдобавок финансовым подтверждением покупки и первым взносом. Затем застройщиком или его агентом, избранный клиентом объект, снимается с продажи, с указанием окончательной цены.

Желательно, чтобы «Предварительный договор» составлялся на двух языках – болгарском и русском или английском. Это возможно.

Вторичный рынок недвижимости в Болгарии слабее. Все же на случай приобретения на нем жилья, обязуемся сообщить, тут «Предварительный договор» не заключается, и участники прямо переходят к последующей стадии.

Жилье от застройщика в Болгарии

Оформление «Нотариального акта»

Это окончательный документ, уже удостоверяющий право собственности. В данный договор вносятся все владельцы, их список составляет покупатель. Как говорили выше, его заключение производится в четко назначенный день, после или в день полной оплаты недвижимости, у нотариуса, работающего в районе местонахождения покупки.

После подписания заинтересованными сторонами акта и заверения их подписей, продавец, нотариус, покупатель или их представители за договоренностью передают документ в районный суд. Документ лишь на болгарском языке. Судья фиксирует изменения обстоятельств по объекту в государственном реестре недвижимого имущества. И в самом «Нотариальном акте» ставит отметку о вписывании. Процедура длится от 3 до 7 дней.

Оформление права собственности, еще не конец пути, в течение 2 месяцев, новым владельцам, по болгарскому законодательству, необходимо подать декларацию по ст. 14 (Закона о местных налогах и сборах) на недвижимое имущество, в налоговую службу. На ее основании вычитают налог с недвижимости и налог за вывоз бытовых отходов. Мало того собственники обязаны в недельный строк зарегистрироваться в болгарском статистическом органе «Реестр БУЛСТАТ», где выдают пластиковую карту с уникальным единым идентификационным номером и удостоверением. А в месячный период модифицировать лицевые счета на коммунальные услуги. Тем, кто своевременно не справиться – грозит солидный штраф.

Особенности покупки земли и недвижимости

Соответственно болгарских законов, продавать земли иностранным физическим лицам и фирмам запрещено, включая лиц получивших ВНЖ. Однако практически – это сложно, но возможно, благодаря нескольким обходным альтернативам:

  • аренды участка под домом;
  • оформления покупки на болгарское юридическое лицо. Сюда относят все предприятия зарегистрированные в Болгарии. Срок открытия — 5 рабочих дней. Единственный необходимый документ – загранпаспорт. Уставной капитал минимальный – 1 лев. Основателем может быть любое иностранное физ./юр. лицо.

Например, при покупке частного дома, рекомендуется расчленить собственность таким образом: дом оформить на физическое лицо, поскольку на его адрес можно зарегистрировать фирму, а землю позже, через созданную фирму или в аренду.
Что касается покупки самой земли, то здесь тоже полно мелких нюансов. Земли страны разделяют на два типа:

  • в регуляции – это участки уже включенные в планы развития определенных регионов, на них строить можно;
  • не в регуляции – без утвержденного плана застройки или подлежащие сельскохозяйственной деятельности, на такой земле строить нельзя, а для получения разрешения необходимо апеллировать к местной администрации.

Процедура перераспределения цели земель долгая, иногда достигает нескольких лет и зачастую дорогая. Сроки и стоимость зависят от категории: если земля благоприятная для ведения сельского хозяйства, первой-шестой категории, то власти вообще могут отказаться менять ее предназначение. Если от седьмой категории и ниже, порядок перевода ее в регуляцию будет быстрее и дешевле.

Строительство даже на земле в регуляции требует различных официальных разрешений, проекта, акта приема в эксплуатацию, и при постройке частного дома личного пользования проблем с ними не должно возникать, зато у жилых комплексов встречаются, их получение может занять до двух лет. В итоге – в авантюры с землей лучше не ввязываться или прибегать к помощи специалистов.

Какую бы вы землю не приобрели, на нее заключается отдельный договор, правда аналогичный «Нотариальному акту» покупки апартаментов или квартиры, только с разницей регистрации на юридическое лицо.

Недвижимость от застройщика в Болгарии

Какие документы понадобятся

Чтобы приобрести квартиру в Болгарии от застройщика, понадобятся:

  • действительные паспорта участников сделки, в нашем случае загранпаспорт, если от лица фирмы – дополнительно учредительные документы и «Решение» о намерениях.
  • доверенность с правом подписи, если операцию возлагают на других лиц, родственников, компаньонов, агентов и прочих специалистов
  • «Предварительный договор»
  • оригинал «Нотариального акт» продавца для подтверждения его права собственности на продаваемый объект.
  • декларация об отсутствии долгов налоговой службе – для продавца с актуальной оценкой имущества.
  • декларация о происхождении денег – для покупателя.
  • актуальная Кадастровая схема
  • письменное заявление (просьба) к нотариусу заключить куплю/продажу.

Расходы на оформление и обслуживание недвижимости

Но мало купить квартиру в Болгарии. Нужно рассчитывать на дополнительные расходы

Расходы на недвижимость при оформлении

  • Единоразовый налог при покупке — 1,5-3,5% от цены в нотариальном акте.
  • Услуги нотариуса — хависят от стоимости недвижимости, и не превышают 1% от цены объекта.
  • Услуги риэлторов — 0,1% от стоимости объекта.
  • Банковские расходы — за получение перевода из-за рубежа банк может взять какую-то комиссию – обычно до €50-60.
  • Послепродажная регистрация недвижимости до €150.

Расходы по управлению собственностью

Сбор на обслуживание общих частей здания (обязательный) определяется решением общего собрания этажной собственностью или нотариально заверенным договором на обслуживание.  В жилых домах без охраны, бассейнов и пр. — ежемесячно €3-10 на человека.

При наличии охраны, лифтов, бассейнов и пр. от €5 до €15 с квадратного метра в год.

Коммунальные платежи

Электричество по индивидуальным счетчикам: днем около €0,09 за кВт*ч, ночью — €0,05 за кВт*ч;
Днем — зимой от 07:00 до 23:00, летом  — от 06:00 до 22:00;
Ночью — зимой от 23:00 до 07:00, летом  — от 22:00 до 06:00;

Вода по индивидуальным счетчикам — €0,75-1,50 за куб.м.

Абонентская плата:

  • стационарный телефон — €2,5-13;
  • кабельное или спутниковое телевидение — €5-30;
  • интернет — €4-15 .

Налоги на недвижимость в Болгарии для россиян

Как и в любой другой стране, в Болгарии существует налог на недвижимость для россиян.

Какие таксы и налоги на имущество в Болгарии предусмотрены для русских при совершения сделки:
  • Налог на покупку жилья: 3 % от его стоимости.
  • Плата за оформление нотариального акта: от 200 Евро.
  • Плата за внесение квартиры в имущественный реестр: 150 Евро.
Что придется оплачивать ежегодно:
  • Налог на недвижимость: 0,01-0,45 % от стоимости квартиры.
  • Налог на землю: 0,01-0,45 % от стоимости земельного участка.
  • Налог на вывоз мусора: 0,15-0,25 % от стоимости жилья.

Стоимость жилья и земельного участка оценивается налоговыми органами в зависимости местонахождения, площади, состояния и других факторов.

Сумма ежегодного налога на недвижимость уменьшается в 2 раза, если объект является основным жильем для собственника.

Также предусмотрена скидка в 75 % для инвалидов.

Можно сэкономить, если заплатить налог заранее – скидка составит 5%.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры в Болгарии от застройщика позволяет сэкономить значительную сумму. Порядок действий не такой сложный, как может показаться на первый взгляд. Главное — выбрать надежного застройщика и хорошего агента, который поможет произвести всю сделку.

Отзывы

Please enter your comment!
Please enter your name here